Rechtbank Rotterdam 07-09-2026, ECLI:NL:RBROT:2026:14733

De vorderingen worden afgewezen. De voorzieningenrechter licht dit als volgt toe.

Het gaat in deze zaak om de verkoop van een echtelijke woning. [gedaagde 1] en [eiser] hebben een koopovereenkomst gesloten, waarbij [gedaagde 1] haar de woning heeft verkocht aan [eiser] . In die woning woont ook de echtgenoot van [gedaagde 1] , te weten [gedaagde 2] . [eiser] wil met deze procedure bereiken dat zowel [gedaagde 1] als [gedaagde 2] meewerken met de levering van de woning, zodat [eiser] deze kan leveren aan de personen aan wie zij de woning heeft doorverkocht.

Voor de verkoop van de echtelijke woning heeft de verkopende echtgenoot de toestemming nodig van de andere echtgenoot (artikel 1:88 lid 1 BW) . Als die toestemming er niet is, kan die andere echtgenoot de rechtshandeling tot verkoop vernietigen (artikel 1:89 lid 1 BW) . Een buitengerechtelijke verklaring tot vernietiging moet zijn gericht tot de koper (artikel 3:50 lid 1 BW in verbinding met artikel 1:89 lid 4 BW) . Aan de vorm van de verklaring tot vernietiging worden geen eisen gesteld. Voor de uitleg van de betreffende verklaring gaat het erom hoe de geadresseerde de verklaring redelijkerwijs heeft moeten begrijpen.

Op 23 januari 2026 heeft [gedaagde 2] per e-mail aan [eiser] laten weten dat hij bezwaar maakt tegen de verkoop van de woning, dat die verkoop zonder zijn toestemming “als echtgenoot” heeft plaatsgevonden en dat hij daarbij niet betrokken is geweest. Deze e-mail kan redelijkerwijs niet anders worden begrepen dan als een verklaring tot vernietiging van de koopovereenkomst op grond van artikel 1:89 BW in verbinding met 1:88 BW. Een andere reële duiding van de e-mail is zeer onaannemelijk. Dat heeft [eiser] ook moeten begrijpen, zeker nu zij een professioneel vastgoedbedrijf is, dat geacht moet worden te weten dat bij verkoop van een echtelijke woning toestemming van de echtgenoot is vereist op straffe van vernietigbaarheid van de koopovereenkomst.

De e-mail van 23 januari 2026 geldt dus als buitengerechtelijke vernietiging van de koopovereenkomst.

Vernietiging wegens het ontbreken van toestemming van de echtgenoot is niet mogelijk als de wederpartij te goeder trouw was (artikel 1:89 lid 2 BW) . [eiser] beroept zich subsidiair op deze uitzondering. Dit beroep faalt.

Voor goede trouw is vereist dat de koper niet wist en ook niet behoefde te weten dat [gedaagde 1] op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst gehuwd was en dus toestemming van die echtgenoot nodig was. Op [eiser] rustte een onderzoeksplicht. Hoe ver die onderzoeksplicht reikt hangt af van de specifieke omstandigheden van het geval. Bij de koop van een woning is de kans behoorlijk groot dat toestemming van een echtgenoot nodig is en dus ligt het voor de hand dat de koper, zeker als die een professionele partij is, nagaat of dat ook in dit specifieke geval aan de orde is. Het spreekt vanzelf dat de koper daarbij niet mag afgaan op alleen mededelingen van de verkoper. Het toestemmingsvereiste is er immers in het belang van de eventuele echtgenoot. Hier is [eiser] wel (grotendeels) afgegaan op mededelingen van de verkoper ( [gedaagde 1] ). Zij had gezegd dat zij gehuwd was onder huwelijkse voorwaarden, maar in scheiding lag en dat die scheiding alleen nog administratief afgehandeld hoefde te worden. Deze mededelingen hadden [eiser] aanleiding moeten geven voor nader onderzoek. Zo had [eiser] van [gedaagde 1] kunnen verlangen dat zij een toestemmingsverklaring van haar echtgenoot zou aanleveren. Dit heeft [eiser] niet gedaan. Wel heeft [eiser] kennelijk in het kadaster gecheckt wie eigenaar van de woning was. Dat is echter niet voldoende, omdat voor het toestemmingsvereiste niet vereist is dat de echtgenoot eigenaar is. De conclusie is dat eiseres haar onderzoeksplicht heeft verzaakt en dat zij zich dus niet op goede trouw kan beroepen.

De vernietiging heeft dus doel getroffen.

Niet van belang is dat [gedaagde 1] daarna de koopovereenkomst heeft doen inschrijven en dat pas daarna een brief van de advocaat van [gedaagde 2] is gekomen, waarin expliciet de vernietiging wordt ingeroepen. Bovendien geldt dat, als het al zo is dat die latere buitengerechtelijke vernietiging niet mogelijk is vanwege de inschrijving van de koopovereenkomst, daarmee de weg naar rechterlijke vernietiging niet is afgesneden. Zeer aannemelijk is dat de rechter in een bodemprocedure de koopovereenkomst op grond van artikel 1:89 in verbinding met 1:88 BW zal vernietigen, zodat ook om die reden de vordering in dit kort geding jegens [gedaagde 2] niet voor toewijzing in aanmerking komt.

Voor een beslissing als bedoeld in artikel 1:88 lid 6 BW is geen grond, nog daargelaten of dat in kort geding kan. Aan de rechter kan immers slechts voorafgaand aan het verrichten van de betreffende rechtshandeling vervangende toestemming worden verzocht, en niet achteraf.

Omdat de koopovereenkomst dus rechtsgeldig is vernietigd, althans hoogstwaarschijnlijk door de rechter in een bodemprocedure zal worden vernietigd, heeft [eiser] ook geen belang bij haar vorderingen jegens [gedaagde 1] . [eiser] heeft er immers niets aan als [gedaagde 1] moet meewerken aan de levering, terwijl [gedaagde 2] de overeenkomst rechtsgeldig heeft vernietigd. Bovendien zou toewijzing van die vorderingen uitoefening door [gedaagde 2] van zijn wettelijke recht tot vernietiging illusoir maken. Ook de vorderingen tegen [gedaagde 1] worden daarom afgewezen.

wijst de vorderingen van [eiser] af,

veroordeelt [eiser] in de proceskosten van [gedaagde 2] , begroot op € 1.707,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, vermeerderd met € 98,00 plus de kosten van betekening voor het geval het vonnis wordt betekend,

verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

[eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde 1] worden begroot op nihil. De proceskosten van [gedaagde 2] worden begroot op:

veroordeelt [eiser] in de proceskosten van [gedaagde 2] , begroot op € 1.459,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, vermeerderd met € 98,00 plus de kosten van betekening voor het geval het vonnis wordt betekend,