Rechtbank Den Haag 07-10-2026, ECLI:NL:RBDHA:2026:29080

Partijen vorderen verdeling van de gezamenlijke woning. De vrouw wil dat de woning direct aan een derde wordt verkocht. De man vraagt uitstel van de verdeling tot 1 mei 2027 om de financiering van de overname van de woning te verzorgen. De rechtbank wijst het uitstel toe. De man moet uiterlijk 1 mei 2027 aantonen dat hij de hypotheek kan overnemen en de vrouw kan uitkopen. Lukt dat niet dan moeten partijen de woning verkopen aan een derde.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 20 april 2026 met producties 1 t/m 10;
- de conclusie van antwoord in conventie, tevens eis in reconventie, met producties 1 t/m 3;

- de conclusie van antwoord in reconventie met producties 11 t/m 15;
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald;

- de akte wijziging c.q. vermeerdering eis in reconventie van de man van 17 augustus 2026 met producties 4 en 5;

- de akte aanvullende producties van de vrouw met producties 16 en 17;

- de mondelinge behandeling van 27 augustus 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

Partijen hebben enkele jaren een affectieve relatie gehad. De relatie is geëindigd in november 2025.

Tijdens hun relatie hebben partijen een woning gekocht aan de [adres] (hierna: de woning), waarvan zij ieder voor de helft eigenaar zijn. Partijen hebben een hypotheek afgesloten. Daarnaast hebben zij ieder eigen geld ingelegd.

De man heeft in juli 2025 zijn vaste baan opgezegd. Sinds oktober 2025 werkt hij als zelfstandige.

De woning is in februari 2026 getaxeerd door [makelaar] B.V. (hierna: de makelaar) op een waarde van € 660.000.

De man woont op dit moment in de woning. De hypotheekrente en -aflossing bedraagt op dit moment € 1.935,61 per maand.

De vrouw vordert - zakelijk samengevat - bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

• de man te gelasten zijn medewerking in brede zin te verlenen aan de verkoop en levering van de woning aan een derde, onder meer door middel van een verkoopopdracht aan de makelaar, die de marktwaarde zal vaststellen, en aanwijzingen zal geven over vraag- en laatprijs;

• te bepalen dat op de overwaarde van de woning in mindering komt de inbreng van de man in de woning ten bedrage van € 46.468,95 en de makelaars- en notariskosten, waarna het restant van de overwaarde bij helfte wordt gedeeld;

• te bepalen dat, indien de makelaars- en notariskosten niet (volledig) uit de overwaarde kunnen worden betaald, deze (restant)kosten ieder voor de helft door partijen worden gedragen.

De man voert verweer. De man concludeert tot niet-ontvankelijkheid van de vrouw, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van de vrouw, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van de vrouw in de kosten van deze procedure.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

De man vordert - zakelijk samengevat, na wijziging van eis - bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

• de verdeling van de woning uit te stellen tot 1 mei 2027, althans tot de datum waarop de man de woning kan financieren en de vrouw kan doen ontslaan uit de hypothecaire verplichtingen en haar deel van de overwaarde kan uitkeren;

• bij toedeling aan de man dan wel verkoop aan een derde de overwaarde te verminderen met een bedrag van € 61.164, zijnde het totaalbedrag van de investeringen van de man in de woning, waarna het restant van de overwaarde bij helfte wordt verdeeld;

• indien na de periode van onverdeeldheid blijkt dat de man de woning niet kan overnemen, partijen de makelaar opdracht geven tot verkoop van de woning, waarbij de makelaar de vraag- en laatprijs bepaalt;

• in dat laatste geval, indien uit de overwaarde, naast het bedrag van € 61.164, de makelaars- en notariskosten niet (volledig) betaald kunnen worden, partijen van het resterende bedrag ieder de helft zullen betalen; en tenslotte

• de vrouw te veroordelen een bedrag van € 15.015 aan de man te betalen, als vergoeding voor zijn werkzaamheden aan de woning.

De vrouw voert verweer. De vrouw concludeert tot niet-ontvankelijkheid van de man, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van de man, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van de man in de kosten van deze procedure.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

De vorderingen in conventie en reconventie betreffen de verdeling van de woning en de overwaarde en worden hierna gezamenlijk behandeld.

De man vordert uitstel van de verdeling van de woning totdat hij in de gelegenheid is om de woning en hypotheek over te nemen en de vrouw te doen ontslaan uit de hypothecaire verplichtingen. Hij heeft veel tijd en geld in de woning gestoken. In juli 2025 heeft hij zijn baan opgezegd om tijd te kunnen besteden aan de renovatie. Sinds oktober 2025 werkt hij als zelfstandig ondernemer. Omdat hij nog niet over voldoende jaren bedrijfsresultaten aan de bank kan laten zien, kan hij nu geen hypotheek krijgen. Daarom heeft hij belang bij uitstel van de verdeling van de woning. Hij is bereid om gedurende het uitstel alle lasten van de woning te dragen. Tijdens de mondelinge behandeling heeft de man het bij dagvaarding gevorderde uitstel van de verdeling van twee jaar teruggebracht tot uiterlijk 1 mei 2027. Hij ziet voldoende mogelijkheden om uiterlijk op dat tijdstip de financiering van de woning rond te hebben en de vrouw te kunnen uitkopen.

Het uitgangspunt van de wetgever is dat niemand kan worden gehouden om in een onverdeeldheid te blijven ¹. Wanneer iemand vraagt om een gezamenlijk goed te verdelen, dan zal de rechter dit ook moeten doen. Alleen in gevallen waarin de belangen van degene die niet wil verdelen “aanmerkelijk groter” zijn dan de belangen van degene die wil verdelen kan worden bepaald dat er nog niet verdeeld hoeft te worden ².

De rechtbank is van oordeel dat de belangen van de man om de verdeling van de woning uit te stellen tot uiterlijk 1 mei 2027 aanmerkelijk groter zijn dan de belangen van de vrouw bij een directe verdeling. De rechtbank licht dat toe.

Dat de belangen van de vrouw groot zijn staat niet ter discussie: de onverdeeldheid belet de vrouw al geruime tijd een nieuwe koopwoning te zoeken. De vrouw heeft de man vanaf december 2025 enige maanden de tijd gegeven om financiering voor de overname van de woning te regelen, maar dat is de man niet gelukt. In april 2026 heeft de vrouw daarom deze procedure ingesteld. Indien haar vordering zou worden toegewezen, zou de woning naar verwachting binnen enkele maanden na dit vonnis kunnen worden verkocht en zou zij een koopwoning kunnen zoeken. Uitstel van de verdeling tot 1 mei 2027 betekent dat de vrouw daar minimaal vier tot zes maanden langer op moet wachten.

Directe toewijzing van de verdeling en verkoop van de woning aan een derde is voor de man echter zeer nadelig. Het betekent dat hij de woning moet verlaten en voor enkele jaren is aangewezen op een huurwoning. Bij de aankoop van een nieuwe woning zal de bank pas over de financiering daarvan besluiten wanneer de man als zelfstandige zijn jaarcijfers over drie kalenderjaren kan laten zien. Hij kan dan pas in 2029 een nieuwe woning kopen.

De rechtbank oordeelt dat de man ter zitting toereikend heeft onderbouwd dat hij een groot belang heeft bij uitstel van de verdeling tot 1 mei 2027 en toedeling van de woning aan hem. De man heeft toegelicht dat als hij de (huidige) woning behoudt, de hypotheek oversluit en de vrouw uitkoopt, de bank veel flexibeler financieringscondities (de z.g. ‘condities woonbehoud’) zal hanteren dan bij aankoop van een nieuwe woning. In het geval van woningbehoud besluit de bank over de financiering daarvan op basis van het inkomen van de man in de laatste twee jaar dat hij in loondienst was en op basis van zijn belastingaangifte over (alleen) het eerste volledige jaar van zijn zelfstandig ondernemerschap (2026). Die belastingaangifte kan de man in maart 2027 doen, niet eerder. De man verwacht dat hij de financiering dan per 1 mei 2027 rond heeft. Zijn vader heeft ter zitting verklaard financieel te willen bijdragen.

Anders dan de (advocaat van de) vrouw is de rechtbank van oordeel dat de man voldoende aannemelijk heeft gemaakt de financiering per 1 mei 2027 rond te kunnen krijgen. De man heeft ter zitting inzage gegeven in zijn financiële gegevens als zelfstandige door aan de wederpartij en de rechtbank op zijn laptop een tabblad uit zijn boekhoudsysteem te laten zien. De rechtbank heeft vastgesteld dat in dat tabblad met de kop ‘winst en verlies 2026’ - van januari tot en met augustus 2026 - een omzet van € 88.406 en een saldo winst van € 69.251,70 stonden geboekt. De man heeft verder toegelicht dat hij, als technisch ingenieur van televisie- en video-opnames, op dit moment een portefeuille met 20 opdrachtgevers heeft en dat hij als zelfstandige tot dusver een veel hoger inkomen heeft dan hij had in loondienst.

De rechtbank is van oordeel dat de belangenafweging in het voordeel van de man moet vallen, omdat hij veel slechter af is dan de vrouw wanneer de woning nu aan een derde wordt verkocht. Hij zal dan gedurende enkele jaren de woningmarkt niet kunnen betreden en aangewezen zijn op een huurwoning, een situatie die voor hem veel nadeliger is dan de situatie waarin hij per 1 mei 2027 de woning kan overnemen. Dit belang weegt naar het oordeel van de rechtbank op tegen het belang van de vrouw om direct te verdelen in plaats van minimaal vier tot zes maanden later. Het risico voor de vrouw van verder uitstel zal de rechtbank beperken door te bepalen dat de man tot uiterlijk 1 mei 2027 de tijd heeft om de financiering van de woning te verkrijgen.

De rechtbank weegt bij deze beslissing mee dat de man heeft toegezegd om in de periode tot de overdracht alle woonlasten van de woning inclusief de aflossingen van de hypotheek op zich te nemen, zonder verrekening. De aflossingen op de hypotheek komen dus voor de helft ten gunste van de vrouw. De rechtbank zal de man opdragen zijn toezegging op dit punt gestand zal doet. De vrouw heeft niet gesteld en er is ook niet gebleken dat zij enig risico loopt dat de bank gedurende de verdere looptijd van de hypotheek de kosten in verband met de hypotheek op haar zal verhalen.

Het argument van de vrouw dat consequenties van de keuze van de man om als zelfstandige te werken haar niet kunnen worden tegengeworpen, acht de rechtbank - gelet op alle andere omstandigheden - voor de beslissing over het tijdstip van verdeling niet van doorslaggevend belang.

De man krijgt tot uiterlijk 1 mei 2027 de gelegenheid voor financiering te zorgen om de woning over te nemen en de vrouw uit te kopen. De makelaar dient daarvoor tijdig de marktwaarde van de woning te bepalen. Ter zitting is besproken dat de taxatie uiterlijk medio februari 2027 moet plaatsvinden. Als het de man niet lukt om uiterlijk 1 mei 2027 de financiering rond te hebben zal de woning worden verkocht aan een derde. Partijen dienen daarvoor opdracht te gegeven aan de makelaar en moeten meewerken aan verkoop en levering van de woning aan de derde. De man dient in dat geval de woning tijdig leeg en schoon op te leveren.

Beide partijen hebben geld ingelegd voor de financiering en de verbouwing van de woning. Niet in geschil is dat de man meer geld heeft ingelegd dan de vrouw, wel hoevéél meer. Tijdens de mondelinge behandeling zijn partijen overeengekomen dat het bedrag dat de man meer heeft ingelegd vastgesteld kan worden op € 54.673,37. Van dat bedrag zal de rechtbank daarom uitgaan. Als de woning wordt overgedragen aan de man wordt het uitkoopbedrag aan de vrouw bepaald door de taxatiewaarde van de woning te verminderen met de hypothecaire geldlening en met een bedrag van € 54.673,37; de vrouw heeft dan recht op de helft van het restant daarvan. Als de woning wordt verkocht aan een derde zal van de overwaarde (de verkoopopbrengst verminderd met de af te lossen hypothecaire geldlening en met de kosten van verkoop en levering), een bedrag van € 54.673,37 aan de man toekomen en het restant van de overwaarde bij helfte tussen partijen worden verdeeld.

De man vordert een bedrag van € 15.015 van de vrouw als vergoeding voor de uren die hij in de verbouwing van de woning heeft gestoken. Hij heeft zijn baan opgezegd en in de periode juni 2025 tot december 2025 geen inkomsten gehad, maar zijn verdiencapaciteit ingezet om de woning te renoveren, terwijl de vrouw heeft kunnen doorwerken en wel inkomsten had. De man heeft 858 uur tegen een tarief van € 35 per uur gewerkt, hetgeen neerkomt op € 30.030. De helft daarvan vordert hij van de vrouw. Hij acht dat redelijk.

De vrouw betwist deze vordering. Medio 2025 hebben partijen een afspraak gemaakt over de verdeling van de woonlasten en huishoudelijke kosten. De vrouw heeft haar werkzaamheden uitgebreid en de extra inkomsten ingezet om de woonlasten en huishoudelijke kosten te betalen. Dit hield rechtstreeks verband met de werkzaamheden van de man in de woning. De vrouw vindt het niet redelijk dat de man na de beëindiging van de relatie opeens vergoeding vordert voor zijn werkzaamheden. Zij vordert immers op haar beurt geen vergoeding voor de - van haar extra inkomen - betaalde woonlasten en huishoudelijke kosten.

De rechtbank wijst de vordering van de man af. Vast staat dat partijen tijdens de relatie niet hebben afgesproken dat de man de kosten voor zijn werkzaamheden in rekening kon brengen aan de vrouw. De vrouw heeft toereikend onderbouwd dat partijen wel hadden afgesproken dat ieder van hen - zonder verrekening - een bijdrage zou leveren: de man door zijn werkzaamheden aan de woning en de vrouw door meer bij te dragen aan woonlasten en huishoudelijke kosten. De man kan niet op deze afspraak terugkomen. Dat de relatie is beëindigd, brengt niet mee dat het redelijk zou zijn als hij alsnog de kosten voor zijn werkzaamheden bij de vrouw in rekening zou brengen.

Gelet op het feit dat partijen een affectieve relatie hebben gehad, zullen de proceskosten in conventie en in reconventie tussen hen worden gecompenseerd. Dit betekent dat iedere partij de eigen proceskosten moet betalen.

gelast, op grond van artikel 3:185 BW, de wijze van verdeling van de woning aan de [adres] (hierna: de woning) als volgt:

gebiedt partijen om uiterlijk op 15 februari 2027 [makelaar] B.V. (hierna: de makelaar) gezamenlijk opdracht te geven binnen twee weken een taxatie uit te brengen van de woning; de makelaar stelt de actuele marktwaarde van de woning vast; partijen moeten ieder de helft van de kosten van de taxatie betalen;

bepaalt dat de woning wordt toegedeeld aan de man tegen de door de makelaar te taxeren waarde, onder de opschortende voorwaarde dat de man uiterlijk op 1 mei 2027 aan de vrouw aantoont dat hij in staat is (i) de volledige eigendom van de woning te verkrijgen (ii) de vrouw te doen ontslaan uit de hoofdelijke aansprakelijkheid voor de hypotheekschuld en (iii) haar uit te kopen;

bepaalt dat, als aan de hiervoor onder (i), (ii) en (iii) genoemde voorwaarden wordt voldaan, de vrouw haar aandeel in de woning zo spoedig mogelijk (uiterlijk binnen een maand na het moment waarop de man aantoont dat hij de benodigde financiering ter overname van de woning kan verkrijgen) overdraagt aan de man; de kosten van de notariële levering zullen door de man worden gedragen;

bepaalt dat, in dat geval, van de overwaarde (taxatiewaarde van de woning verminderd met de hypotheekschuld ten tijde van de overdracht van de woning) een bedrag van € 54.673,37 aan de man wordt toegerekend en van het restant van de overwaarde de helft als uitkoopbedrag aan de vrouw zal worden uitgekeerd;

bepaalt dat, als de man niet uiterlijk 1 mei 2027 conform r.o. 6.3. aantoont in staat te zijn de woning over te nemen, de woning zal worden verkocht en geleverd aan een derde; partijen zullen hiertoe binnen twee weken nadat de man heeft gezegd de woning niet te zullen overnemen, althans uiterlijk binnen twee weken na 1 mei 2027, gezamenlijk een verkoopopdracht verstrekken aan de makelaar; deze opdracht zal inhouden dat de makelaar, tegen het in de branche gebruikelijke tarief, de vraagprijs en de laatprijs van de woning zal vaststellen en alle overige werkzaamheden in het kader van de verkoop van de woning zal verrichten; voor deze situatie gelden voorts de volgende voorwaarden:

1. partijen moeten de makelaar alle medewerking verlenen die nodig is voor de verkoop van de woning, waaronder maar niet beperkt tot het opruimen van de woning voor het maken van foto’s en het bezichtigen van de woning door potentiële kopers;

2. partijen stemmen binnen drie dagen in met een op de woning uitgebracht bod als dit ten minste gelijk is aan de door de makelaar bindend vastgestelde laatprijs; zij ondertekenen binnen vijf dagen na het verzoek hiertoe van de makelaar de koopovereenkomst waarin dit wordt vastgelegd en zij tekenen op de in de koopovereenkomst vastgestelde leveringsdatum bij de notaris de leveringsakte of al eerder een volmacht voor de levering; de levering zal zo spoedig mogelijk na het sluiten van de koopovereenkomst plaatsvinden, tenzij partijen anders overeenkomen;

3. de man dient de woning uiterlijk drie dagen voor de levering leeg en schoon op te leveren;

4. partijen zullen de hypothecaire geldlening aflossen uit de verkoopopbrengst van de woning op het moment dat de woning aan een derde wordt geleverd;

de kosten die gemoeid gaan met de verkoop (makelaarskosten, notariskosten en overige kosten voor de verkoop en levering) worden in mindering gebracht op de verkoopopbrengst;

€ 54.673,37 aan de man toe; het restant van de overwaarde zal bij helfte tussen partijen worden verdeeld;

draagt de man op om tot het moment van overdracht van de woning aan hem of een derde alle woonlasten van de woning inclusief de aflossingen van de hypotheek op zich te nemen, zonder verrekening met de vrouw;

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;

wijst het meer of anders gevorderde af.