Rechtbank Limburg 09-09-2026, ECLI:NL:RBLIM:2026:9450

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 15 oktober 2025
- de akte houdende wijziging van eis van [de man]

- het rapport van de deskundige van 8 januari 2026

- de conclusie na deskundigenbericht van [de man]

- de conclusie na deskundigenbericht van [de vrouw] .

Ten slotte is vonnis bepaald.

[de man] heeft na het tussenvonnis van 15 oktober 2025 een akte houdende wijziging van eis ingediend. Aangezien [de vrouw] niet conform artikel 2.26. van het Landelijk procesreglement binnen twee weken processueel bezwaar gemaakt heeft tegen de wijziging van eis in conventie, zal de rechtbank vonnis wijzen op basis van de gewijzigde eis in conventie.

De rechtbank constateert dat de zaak na de eiswijziging niet naar de rol is verwezen om [de vrouw] (expliciet) in de gelegenheid te stellen om te reageren op de inhoud van de eiswijziging. Die omissie zal hersteld worden. De rechtbank zal [de vrouw] alsnog vier weken de tijd geven om te reageren op de inhoud van de akte houdende wijziging van eis van [de man] .

In het tussenvonnis van 15 oktober 2025 heeft de rechtbank een deskundigen-onderzoek gelast om, samengevat, de vrije verkoopwaarde van de woning met opstallen en grond te taxeren. Daartoe is benoemd de heer [persoon 1] van [makelaar 1] . Bepaald is dat hij zich mocht laten bijstaan door [persoon 2] van [makelaar 2] , omdat er sprake is van agrarisch vastgoed waarvoor een bijzondere expertise is vereist.

De deskundige heeft de woning met opstallen en grond per 8 januari 2026 getaxeerd op € 617.000,00. Als bijlage 1 bij het rapport is gevoegd een ‘waardematrix marktwaarde’ waarmee inzichtelijk is gemaakt hoe de deskundige tot dit bedrag is gekomen. In de matrix staat vermeld welke marktwaarden toegedicht zijn aan de afzonderlijke onderdelen: bedrijfswoning, ondergrond en tuin van de bedrijfswoning, de voorstal, de middenstal, de grote stal, de berging van 146 m², de berging van 63 m², de stal van 12m², de stal van 30 m², de rundveestal, de paardenstal, de stal/berging, de overige voorzieningen, de ondergrond en de bedrijfsgebouwen en tot slot de landbouwgrond.

Volgens [de man] is de waarde te laag getaxeerd. Hij verwijst daartoe naar een verkoopadvies van [rentmeester] van 11 augustus 2022 waarin een verwachte opbrengst van € 725.000,00 is genoemd en voorgesteld is een vraagprijs te hanteren van € 750.000,00. Ook wijst hij op een e-mail van de zoon van [de vrouw] van 19 april 2022. Hij was volgens [de man] destijds als makelaar betrokken bij de poging tot verkoop van de woning. In de door hem geschreven verkoopbrochure is een koopprijs van € 745.000,00 opgenomen. [de man] verwijst tot slot naar zijn brief aan de deskundige naar aanleiding van het concept deskundigenrapport. In die brief reageert hij ook op bijlagen die [de vrouw] aan de deskundige heeft toegezonden, zoals bijvoorbeeld WOZ-waarden uit het verleden.

[de vrouw] vindt de getaxeerde waarde te hoog in relatie tot de staat van de woning en de opstallen. Er zijn volgens haar posten opgenomen die niet aanwezig zijn. Ook meent zij, samengevat, dat de deskundige niet van de juiste maatvoering is uitgegaan, en er gerekend is met extreem hoge rekengetallen. De WOZ-waarde 2026 (met peildatum
1 januari 2025) is € 226.000,00. Ook al zit een groot deel van de landbouwgrond niet verwerkt in dat bedrag, dan nog is de getaxeerde waarde niet realistisch, aldus [de vrouw] .

De rechtbank verenigt zich met de zienswijze van de deskundige. De motivering door de deskundige komt de rechtbank overtuigend voor. De taxatie is gebaseerd op bijzondere kennis, ervaring en intuïtie, terwijl de deskundige tegelijkertijd zo goed mogelijk inzichtelijk probeert te maken hoe hij tot de waardering is gekomen.

Met betrekking tot het commentaar van [de man] op het deskundigenbericht overweegt de rechtbank als volgt. Het verkoopadvies van [rentmeester] van
11 augustus 2022 ¹ maakt niet inzichtelijk waarom een opbrengst van € 725.000,- verwacht mag worden. Hetzelfde geldt voor de e-mail en de verkoopbrochure van de zoon van [de vrouw] waarin melding gemaakt wordt van een bedrag van € 745.000,00. ² Al deze documenten zijn opgesteld ten behoeve van een poging tot verkoop destijds, maar niet ten behoeve van een taxatie van de waarde van de woning met opstallen en grond. Een waardematrix en een SWOT-analyse (sterkte-zwakte-analyse), zoals gevoegd bij het deskundigenrapport, ontbreken in die documenten. Anders dan in het deskundigenbericht staan er ook geen uitgebreide omschrijvingen met bijvoorbeeld bouwjaar, fundering, gevels, dak, vloeren, kozijnen, glas, verwarming, isolatie, woonoppervlakte, onderhoudstoestand, en indeling van de bedrijfswoning, de voorstal, de middenstal, de grote stal, de bergingen, de twee stallen van 12 m² respectievelijk 30 m² , de rundveestal, de paardenstal en de stal/berging en van de landbouwgrond in. De deskundige heeft verder in zijn rapport vergelijkingspanden opgenomen. Ook die ontbreken in de stukken waarnaar [de man] verwijst. Dat die stukken voor de deskundige geen aanleiding geweest zijn om de getaxeerde waarde te wijzigen, zoals verzocht door [de man] in zijn reactie op het concept-rapport van de deskundige, is dan ook te begrijpen.

Het is voor de rechtbank niet duidelijk wat [de vrouw] bedoelt met de opmerking dat er ‘posten in staan die helemaal niet aanwezig zijn’. Het had op de weg van [de vrouw] gelegen om concreet te omschrijven op welke posten zij doelt. De rechtbank gaat aan deze opmerking dan ook voorbij.

Uit het deskundigenrapport blijkt duidelijk dat de deskundige oog heeft gehad voor de onderhoudstoestand van de bedrijfswoning en de diverse opstallen. Vaak is deze onderhoudstoestand per afzonderlijk onderdeel aangemerkt als ‘matig tot slecht’, soms als ‘matig’ en een keer ‘matig tot redelijk’. In punt 6.5. heeft de deskundige de onderhoudstoestand in het geheel omschreven als ‘matig tot slecht’. Ook zijn er bij dat punt diverse gebreken vermeld die de taxateur heeft waargenomen. De waarde van het hele complex wordt, anders dan [de vrouw] lijkt te suggereren, niet alleen beïnvloed door de onderhoudstoestand van de woning met opstallen, maar ook door de omvang van het complex met bijbehorende grond, de uitkomst van de SWOT-analyse en de vergelijking met andere panden. Gelet op de aard van het complex is het moeilijk om een exact gelijkend pand met opstallen en grond in de directe omgeving te vinden. De rechtbank is van oordeel dat de deskundige geprobeerd heeft om zo goed als mogelijk een realistische set vergelijkingspanden samen te stellen. Eén vergelijkingspand heeft de bestemming ‘wonen en agrarisch’. Een aantal andere panden heeft niet die bestemming, maar het zijn wel vrijstaande woonboerderijen met bijgebouwen, erf, tuin en ondergrond. Ook zijn er een paar landbouwbedrijven met bedrijfswoning met bijgebouwen al dan niet met landbouwgrond in de vergelijking betrokken. Kortom, de deskundige heeft gepoogd te kijken naar panden met de combinatie ‘wonen, agrarisch en grond van een zekere omvang’ net zoals bij de woning.

Volgens [de vrouw] is de deskundige uitgegaan van de verkeerde afmetingen. Wat de juiste afmetingen zijn, laat zij onvermeld. Welke kengetallen volgens [de vrouw] extreem hoog zijn, licht zij niet toe. De rechtbank gaat bij gebrek aan een nadere toelichting aan deze kritiek op het rapport voorbij. Wat betreft de WOZ-waarde geldt dat [de vrouw] erkent dat daarin een groot deel van de landbouwgrond niet is verwerkt. Dat betekent dat alleen die WOZ-waarde niet kan dienen als punt van kritiek op het rapport.

Gelet op al het voorgaande zal de rechtbank uitgaan van een waarde van de woning van € 617.000,00. In de eerdere tussenvonnissen heeft de rechtbank al overwogen dat de woning aan [de vrouw] zal worden toegedeeld onder de voorwaarden dat binnen drie maanden na het eindvonnis (1) [de man] ontslagen is uit de hoofdelijke aansprakelijkheid voor de hypothecaire geldlening en (2) [de vrouw] de helft van de overwaarde aan [de man] voldoet. [de vrouw] zal, nu de rechtbank pas in dit vonnis geoordeeld heeft tegen welke waarde het pand in de verdeling wordt betrokken, definitief kunnen onderzoeken of zij de woning voor deze waarde kan overnemen. Met dat onderzoek gaat enige tijd gemoeid. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding, zoals verzocht door [de man] , om de termijn van drie maanden te verkorten. Mocht [de vrouw] gelet op de waardering van de woning alsnog willen afzien van overname van de woning dan kan zij dat kenbaar maken in de akte.

De rechtbank overweegt ten overvloede dat de akte die [de vrouw] nog mag nemen uitsluitend mag zien op de eiswijziging in conventie en op de uitlating of zij de woning wel/niet wil overnemen. De akte is niet bedoeld om opnieuw in debat te gaan over de waarde van de woning van € 617.000,00.

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

verwijst de zaak naar de rol van 7 oktober 2026 voor akte uitlating aan de zijde van [de vrouw] zoals genoemd in rov. 2.2. en 2.13.

houdt iedere verdere beslissing aan.