Rechtbank Den Haag 25-08-2026, ECLI:NL:RBDHA:2026:23366

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding, met bijlagen
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie, met bijlagen
- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald

- het bericht van 26 maart 2026 van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , met bijlagen
- de mondelinge behandeling van 14 juli 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

Bij de mondelinge behandeling zijn namens Rijswijk Wonen verschenen [naam 1] en [naam 2] , bijgestaan door mr. Blokziel. Ook [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn verschenen, bijgestaan door mr. Luiten. Aan het einde van de mondelinge behandeling heeft de kantonrechter vonnis bepaald.

Bij de beoordeling gaat de kantonrechter uit van de volgende vaststaande feiten.

Op 19 mei 2017 is [gedaagde 1] eigenaar geworden van een perceel aan de [adres 1] in [plaats] waarop een nieuwbouwwoning werd gerealiseerd. Nadat [gedaagde 1] eigenaar is geworden, is het huis op het perceel afgebouwd.

Sinds 19 november 2020 huurt [gedaagde 1] van Rijswijk Wonen een woonruimte aan de [adres 2] in [plaats] (het gehuurde).

Op de huurovereenkomst zijn de algemene voorwaarden van Rijswijk Wonen van juli 2015 van toepassing. In artikel 6.3 van die voorwaarden staat dat de huurder het gehuurde zelf als woonruimte voor hem en leden van zijn huishouden moet gebruiken en er zijn hoofdverblijf moet hebben. In artikel 6.4 van de voorwaarden staat dat de huurder het gehuurde niet geheel of gedeeltelijk in gebruik mag geven aan derden.

In 2021 is [gedaagde 1] eigenaar geworden van een appartementsrecht aan de [adres 3] in [plaats] .

Op 21 april 2022 zijn [gedaagde 1] en [gedaagde 2] getrouwd.

Op 10 september 2024 hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] Rijswijk Wonen verzocht om [gedaagde 2] als contractueel medehuurder op het huurcontract bij te schrijven. Dit heeft Rijswijk Wonen gedaan.

Uit de Basisregistratie Personen (BRP) blijken de volgende inschrijvingen van [gedaagde 1] , [gedaagde 2] , en een derde, [naam 3] tot aan de datum van dagvaarding:

Rijswijk Wonen vordert in conventie, samengevat:

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] voeren verweer.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] stellen een tegenvordering (eis in reconventie) in. Zij vorderen, samengevat:

Rijswijk Wonen voert verweer.

Rijswijk Wonen grondt de door haar onder (i) gevorderde verklaring voor recht op dwaling. Zij stelt dat zij bij het aangaan van de huurovereenkomst heeft gedwaald, doordat [gedaagde 1] niet aan haar gemeld heeft dat hij destijds één koopwoning bezat. Rijswijk Wonen wijst ter onderbouwing van de gestelde verzwijging op een aanmeldformulier uit haar interne administratie van 19 november 2020. Daarop is het veld “bewijs verkoop woning” niet aangekruist. Gedaagden betwisten dat [gedaagde 1] iets heeft verzwegen. Zij voeren aan dat [gedaagde 1] voor het sluiten van de huurovereenkomst aan [naam 4] , woonconsulent van Rijswijk Wonen, heeft gemeld dat hij een koopwoning bezat en haar een taxatierapport van die koopwoning heeft gegeven.

Voor de vraag of er sprake is van dwaling ¹ bij het aangaan van de huurovereenkomst, moet de kantonrechter beoordelen of [gedaagde 1] heeft nagelaten bepaalde informatie te verstrekken of een onjuiste voorstelling van zaken heeft gegeven bij de totstandkoming van de huurovereenkomst terwijl hij wist dat dit voor Rijswijk Wonen zo belangrijk was dat Rijswijk Wonen de overeenkomst niet was aangegaan als zij de juiste informatie had gehad.

Naar het oordeel van de kantonrechter staat niet vast dat [gedaagde 1] bij het aangaan van de koopovereenkomst heeft verzwegen dat hij (destijds) één koopwoning bezat. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Rijswijk Wonen onvoldoende tegenover de gemotiveerde betwisting van gedaagden gesteld. Rijswijk Wonen heeft erkend dat ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst een woonconsulent bij haar werkte die [naam 4] heet. Rijswijk Wonen is naar eigen zeggen niet bij [naam 4] nagegaan wat zij met [gedaagde 1] heeft besproken omdat [naam 4] niet meer bij Rijswijk Wonen werkt. Naar het oordeel van de kantonrechter had dit wel van Rijswijk Wonen verwacht mogen worden: navraag doen bij een oud-medewerker is een relatief eenvoudige stap en het gaat om informatie die in het domein van Rijswijk Wonen ligt.

Aan het interne aanmeldformulier kan volgens de kantonrechter ook niet de conclusie worden verbonden worden dat [gedaagde 1] zijn eigendom van een koopwoning heeft verzwegen. Gedaagden merken terecht op het formulier niet is ondertekend en dat in elk geval één ander veld op het formulier onjuist is ingevuld: het veld “salarisstrook” is aangevinkt, terwijl [gedaagde 1] destijds niet in loondienst was en het dus voor de hand had gelegen het veld “jaaropgave” aan te vinken. Het is daardoor onzeker of de informatie op het formulier klopt. Dit betekent dat in deze procedure niet vast komt te staan dat [gedaagde 1] bij aangaan van de huurovereenkomst iets heeft verzwegen.

Rijswijk Wonen grondt haar beroep op dwaling ook op de stelling dat [gedaagde 1] na het sluiten van de huurovereenkomst een tweede koopwoning heeft gekocht zonder dat te melden en op stelling dat gedaagden niet steeds op het adres van het gehuurde hebben gewoond. Dit zijn echter stellingen over gebeurtenissen ná het sluiten van de huurovereenkomst. Een beroep op dwaling kan niet worden gegrond op zulke bij de contractsluiting nog uitsluitend toekomstige omstandigheden. ² Het beroep op dwaling bij het aangaan van de huurovereenkomst slaagt dus niet.

Rijswijk Wonen vordert een verklaring voor recht dat zij heeft gedwaald bij het bijschrijven van [gedaagde 2] op het huurcontract. De kantonrechter wijst deze vordering af wegens gebrek aan belang. ³ Ten eerste koppelt Rijswijk Wonen geen rechtsgevolg zoals vernietiging aan de verklaring voor recht. Ten tweede is [gedaagde 2] al op grond van de wet als echtgenoot medehuurder geworden. Een eventuele latere dwaling bij het bijschrijven op de huurovereenkomst doet daar niet aan af. Dat laatste wordt hierna toegelicht.

De echtgenoot van degene die een huurovereenkomst heeft gesloten is van rechtswege medehuurder zolang die echtgenoot de woonruimte als hoofdverblijf heeft (artikel 7:266 lid 1 BW) . Bij een (naderend) einde van het huwelijk kunnen de (ex)echtgenoten aan de rechter voortzetting van de huurovereenkomst vragen, waarbij één van de (ex)echtgenoten de huurovereenkomst alleen voortzet (artikel 7:266 lid 5 BW) . De voortzetting door de achterblijvende echtgenoot heeft werking tegenover de verhuurder. ⁴ Anders dan Rijswijk Wonen betoogt, is voor voortzetting niet vereist dat beide echtgenoten nog hoofdverblijf in het gehuurde hebben. Dit strookt met de beschermingsgedachte van artikel 7:266 BW, die inhoudt dat dit wetsartikel de achterblijvende echtgenoot/medehuurder beschermt en niet de verhuurder, die de voortzetting zonder nadere mededeling heeft te dulden. Voor voortzetting is, anders dan Rijswijk Wonen betoogt, ook niet vereist dat al een formele echtscheiding of scheiding van tafel en bed is voltrokken. Uit de parlementaire geschiedenis volgt dat het de wetgever bij invoering van titel 7.4 van boek 7 uitdrukkelijk voor ogen stond dat voortzetting ook mogelijk was buiten het geval van een (naderende) echtscheiding of scheiding van tafel en bed. De wetgever heeft namelijk de situatie benoemd dat de huurovereenkomst van de hoofdhuurder al tijdens het huwelijk tot een einde komt: de bedoeling bij invoering van de voorloper van artikel 7:266 BW was dat in dat geval de echtgenoot-medehuurder de huur kon voortzetten. ⁵ De Hoge Raad spreekt in verband van het oud recht uitdrukkelijk over voortzetting door “(ex)echtgenoten”. ⁶ Dat de wetgever dit uitgangspunt heeft willen wijzigen bij het opgaan van het oud recht in artikel 7:266 BW, blijkt nergens uit. ⁷

Als dus komt vast te staan dat [gedaagde 2] op het moment van het huwelijk hoofdverblijf in het gehuurde had en dat nog steeds heeft, is zij tot op heden van rechtswege medehuurder en kan zij voortzetten. Naar het oordeel van de kantonrechter is dit het geval. Gedaagden leggen bonnetjes over van bestellingen van maaltijden aan huis, apparatuur en meubels waaruit volgt dat [gedaagde 1] veelvuldig op zijn naam en met zijn e-mailadres maaltijden heeft besteld op het adres van het gehuurde van december 2020 tot en met januari 2023. [gedaagde 2] heeft ook eten en goederen besteld op het adres van het gehuurde, waaronder in de periode dat zij niet op het adres van het gehuurde ingeschreven stond. Dat er in de tussenliggende periode geen maaltijden zijn besteld, komt volgens gedaagden niet doordat zij het gehuurde hadden verlaten, maar doordat [gedaagde 2] iedere avond zelf kookte. Pas vanaf oktober 2024 geeft de BRP volgens gedaagden weer de werkelijke situatie weer. Partijen hebben toen hun relatie beëindigd, [gedaagde 1] is vertrokken naar de [adres 3] en [gedaagde 2] is in het gehuurde blijven wonen. Gedaagden hebben gesteld dat en uitgelegd waarom de BRP-inschrijvingen en andere adresopgaven aan onder meer een notaris en een au-pairbureau niet hun werkelijke verblijfplaats weergeven. [gedaagde 1] heeft zich naar eigen zeggen ingeschreven op het adres van zijn koopwoning om hypotheekrenteaftrek te kunnen blijven genieten. [gedaagde 2] had van 20 mei 2024 tot 9 september 2024 een ander inschrijvingsadres, omdat dit nodig was voor de aanvraag bij een au-pairbureau, niet omdat zij het gehuurde feitelijk had verlaten.

Rijswijk Wonen heeft hier naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende tegenover gesteld. Het is goed te begrijpen dat Rijswijk Wonen uit de steeds wisselende BRP-inschrijvingen en adresopgaven de conclusie heeft getrokken dat gedaagden niet steeds in het gehuurde hebben gewoond. Aan Rijswijk Wonen moet verder worden toegegeven dat dit gedrag van gedaagden opportunistisch overkomt. Toch had Rijswijk Wonen tegenover de gemotiveerde betwisting door gedaagden meer kunnen en moeten stellen dan daarnaar te blijven verwijzen. Zo heeft Rijswijk Wonen niet toegelicht waarom het voor de hand zou liggen dat gedaagden veelvuldig eten en spullen bestellen op het adres van het gehuurde terwijl zij daar niet wonen. Ook heeft Rijswijk Wonen geen andere gegevens dan de BRP-uittreksels bijgevoegd waaruit kan worden afgeleid dat gedaagden het gehuurde feitelijk hadden verlaten.

Bij deze stand van zaken gaat de kantonrechter ervan uit dat [gedaagde 2] hoofdverblijf had en heeft in het gehuurde en is zij medehuurder geworden op grond van de wet. Ook als de latere contractuele medehuur nooit heeft bestaan, kan zij aanspraak maken op haar rechten als wettelijk medehuurder. Daarom heeft Rijswijk Wonen geen belang bij dit deel van de door haar gevorderde verklaring voor recht. Dit alles betekent dat de onder I. gevorderde verklaring voor recht niet wordt afgegeven.

Rijswijk Wonen zet in deze procedure uiteen dat zij als corporatie een sociale doelstelling heeft en het maatschappelijk onwenselijk is dat iemand die eigenaar is van (inmiddels) twee koopwoningen, een sociale huurwoning huurt. Vanwege de grote woningnood in Nederland wil Rijswijk Wonen een maximaal aantal woningen beschikbaar hebben om te verhuren aan de mensen die dit het meeste nodig hebben. De kantonrechter moet echter beslissen op de vorderingen van partijen en wat zij daaraan ten grondslag hebben gelegd. ⁸ Rijswijk Wonen stelt niet dat zij in haar acceptatiebeleid of haar huurovereenkomsten huishoudens met één of meer koopwoningen (of andere vormen van vermogen) heeft uitgesloten. De wet ⁹ biedt op dit moment aan corporaties ook niet uitdrukkelijk de mogelijkheid om bij (potentiële) huurders een vermogenstoets aan te leggen, ongeacht of dat vermogen zit in een koopwoning of elders is gestald. Of de wet een vermogenstoets mogelijk moet maken, is een maatschappelijk-politieke discussie die niet ter beoordeling aan de kantonrechter voorligt.

Rijswijk Wonen vordert onder II. ontbinding van de huurovereenkomst. Partijen zijn het erover eens dat de huurovereenkomst ten aanzien van [gedaagde 1] moet worden ontbonden. De gevorderde ontbinding zal daarom partieel worden toegewezen, namelijk ten aanzien van [gedaagde 1] .

Uitgangspunt is dat een ingrijpende maatregel als ontbinding van een huurovereenkomst niet uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. Rijswijk Wonen licht niet toe waarom hier van dit uitgangspunt moet worden afgeweken. De gevorderde uitvoerbaarheid bij voorraad wordt ten aanzien van de partiële ontbinding afgewezen.

Partijen verschillen van mening over de vraag of de huurovereenkomst ten aanzien van [gedaagde 2] moet worden ontbonden. Rijswijk Wonen stelt dat de huurovereenkomst óók ten aanzien van [gedaagde 2] moet worden ontbonden, omdat gedaagden in strijd met artikel 6.3 van de algemene voorwaarden niet steeds zelf in het gehuurde gewoond hebben en omdat zij de woning in strijd met artikel 6.4 van de algemene voorwaarden in gebruik hebben gegeven aan een derde, [naam 3] .

Iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen geeft aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. ¹⁰

Zoals hiervoor is overwogen, staat voor de periode tot oktober 2024 niet vast dat gedaagden het gehuurde hebben verlaten. Over de periode na oktober 2024 staat vast dat [gedaagde 1] de woning heeft verlaten en dat [gedaagde 2] is gebleven. Volgens Rijswijk Wonen is de huidige situatie in strijd met de contractuele zelfbewoningsplicht, volgens gedaagden niet.

Bij de uitleg van een contractuele bepaling komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepaling mochten toekennen en op wat zij redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.

De kantonrechter overweegt als volgt. De door Rijswijk Wonen verdedigde uitleg van de zelfbewoningsplicht houdt in feite in dat de medehuurder zijn huurrecht verliest als de hoofdhuurder vertrekt. Die uitleg mocht Rijswijk Wonen niet redelijkerwijs aan artikel 6.3 toekennen, omdat die uitleg in strijd zou zijn met dwingend recht, namelijk voortzetting door de achterblijvende echtgenoot op grond van artikel 7:266 BW zoals dit hiervoor is uiteengezet. Gedaagden mochten de zelfbewoningsplicht van artikel 6.3 van de algemene voorwaarden redelijkerwijs zo begrijpen, dat het vertrek van [gedaagde 1] na relatieproblemen en het achterblijven van [gedaagde 2] in de woning, niet in strijd was met de zelfbewoningsplicht. Gedaagden zijn dus niet tekortgekomen in de nakoming van artikel 6.3 van de algemene voorwaarden van Rijswijk Wonen.

Rijswijk Wonen stelt dat gedaagden [naam 3] ruim drie jaar in het gehuurde hebben laten (in)wonen. Gedaagden erkennen dat [naam 3] tijdelijk in het gehuurde heeft gewoond, maar volgens hen ging het om een periode van slechts twee maanden. [naam 3] was volgens gedaagden een kwetsbare minderjarige waaraan [gedaagde 1] tijdelijk onderdak bood als vriendendienst. Zij hebben twee maanden samen in het gehuurde gewoond, in de periode voordat [gedaagde 2] bij [gedaagde 1] kwam wonen. [gedaagde 2] kent [naam 3] niet en heeft nooit met hem samen gewoond. [naam 3] heeft weliswaar nog lang op het adres van het gehuurde ingeschreven gestaan in het BRP, maar was feitelijk al vertrokken, aldus gedaagden.

Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Rijswijk Wonen onvoldoende tegenover de betwisting van gedaagden gesteld. Anders dan de inschrijving in het BRP is er niets dat erop wijst dat [naam 3] langer dan twee maanden bij gedaagden heeft verbleven. Rijswijk Wonen heeft geen verklaring van [naam 3] ingebracht of verzocht hem te horen.

Dat [gedaagde 1] [naam 3] twee maanden bij hem heeft laten inwonen, is in strijd met artikel 6.4 van de algemene voorwaarden en een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst op. Omdat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk verbonden zijn voor de verplichtingen uit de huurovereenkomst, kan Rijswijk Wonen het handelen van [gedaagde 1] ook aan [gedaagde 2] tegenwerpen. ¹¹

Dat sprake is van een tekortkoming is echter niet voldoende voor ontbinding ten aanzien van [gedaagde 2] : slechts een tekortkoming van voldoende gewicht geeft recht op ontbinding van de huurovereenkomst. ¹² Daarbij komt het aan op een belangenafweging waarin de kantonrechter alle omstandigheden van het geval kan betrekken. Aan de kant van Rijswijk Wonen weegt mee het belang van Rijswijk Wonen om misbruik van publieke middelen te voorkomen en te kunnen controleren wie er in haar sociale huurwoningen woont. Aan de kant van gedaagden weegt mee dat de ernst van de tekortkoming relatief gering is. Het gaat om een korte periode, [gedaagde 1] bleef de woning zelf ook bewonen en er zijn geen aanwijzingen dat [gedaagde 1] betaling heeft gevraagd aan [naam 3] . Ook weegt aan de kant van gedaagden mee dat de gevolgen van ontruiming voor hen groot zouden zijn, met name voor [gedaagde 2] die in het gehuurde woont. Zij kampt met ernstige gezondheidsklachten na een auto-ongeluk en is tijdens haar revalidatietraject feitelijk volledig aan huis gebonden. Het gehuurde is drempelloos, heeft een lift en is geschikt gemaakt voor de benodigde verpleging aan huis. Het belang van Rijswijk Wonen weegt tegenover de geringe ernst van de tekortkoming en het belang van gedaagden minder zwaar. De belangenafweging valt daarom uit in het voordeel van [gedaagde 2] .

De subsidiair gevorderde ontbinding wordt dus ten aanzien van [gedaagde 2] afgewezen.

Tussen partijen staat vast dat [gedaagde 1] de woning inmiddels heeft verlaten. Omdat dit het geval is en de ontbinding ten aanzien van [gedaagde 2] wordt afgewezen, wordt de onder III. gevorderde ontruiming afgewezen ten aanzien van beide gedaagden.

Slotsom is in conventie dat partiële ontbinding van de huurovereenkomst wordt toegewezen ten aanzien van [gedaagde 1] en dat de vordering voor het overige wordt afgewezen.

Rijswijk Wonen is in conventie grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden begroot op:

De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

Gedaagden vordering in reconventie samengevat voortzetting van de huurovereenkomst door [gedaagde 2] .

Zoals onder 5.7 is overwogen, is voor voortzetting slechts bepalend of [gedaagde 2] voldoet aan het criterium van art. 7:266 lid 1 BW, dus dat zij hoofdverblijf heeft in het gehuurde. Zoals onder 5.8 tot en met 5.10 is overwogen is dat het geval. Dit betekent dat zij de huurovereenkomst mag voortzetten.

Bij de voortzetting moet de kantonrechter de belangen van [gedaagde 2] en [gedaagde 1] bij voortzetting tegen elkaar afwegen, maar zij zijn het erover eens dat [gedaagde 2] de huur mag voortzetten. Dit betekent dat de kantonrechter de tegenvordering wat betreft de voortzetting door [gedaagde 2] zal toewijzen.

De huurovereenkomst van [gedaagde 1] wordt in conventie ontbonden. Dat betekent dat [gedaagde 1] de overeenkomst niet zal voortzetten. Aan [gedaagde 2] en [gedaagde 1] komt dus geen belang meer toe voor de vordering in reconventie onder I., die inhoudt dit te bepalen. Dit deel van de vordering in reconventie wordt afgewezen.

De beslissing in dit vonnis dat [gedaagde 2] mag voortzetten heeft een declaratoir karakter. Dit is geen beslissing die voor executie vatbaar is en daarom wordt de gevorderde uitvoerbaarheid bij voorraad voor dit deel van het vonnis afgewezen.

Rijswijk Wonen is in reconventie grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden begroot op:

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

ontbindt partieel de tussen partijen bestaande huurovereenkomst van de woning aan de [adres 2] in [plaats] met ingang van de datum van dit vonnis, in die zin dat de huurovereenkomst ten aanzien van [gedaagde 1] wordt ontbonden,

veroordeelt Rijswijk Wonen in de proceskosten in conventie van € 542,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,

veroordeelt Rijswijk Wonen tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

bepaalt dat de tussen partijen bestaande huurovereenkomst van de woning aan de [adres 2] in [plaats] met ingang van de datum van dit vonnis door [gedaagde 2] wordt voortgezet,

veroordeelt Rijswijk Wonen in de proceskosten in reconventie van € 217,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,

veroordeelt Rijswijk Wonen tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

veroordeelt Rijswijk Wonen tot betaling van de kosten van betekening als Rijswijk Wonen niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

verklaart de beslissingen onder 6.2, 6.3, 6.5, 6.6 en 6.7 van dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

wijst het meer of anders gevorderde af.