Gerechtshof Amsterdam 07-07-2026, ECLI:NL:GHAMS:2026:1851

Verbouwingen uit overgespaarde inkomsten

In reactie op het concept-deskundigenbericht heeft de man onder andere aangevoerd dat het rapport niet deugdelijk is opgemaakt, met name omdat de gebruikte referentieobjecten niet te toetsen zijn. Zo zijn geen verkoopprijzen inzichtelijk gemaakt en geen foto’s van de verkochte objecten toegevoegd. De taxatieresultaten kunnen dan ook niet worden geverifieerd.

Verder hecht de taxateur waarde aan het feit dat de woonark scheef ligt, maar uit foto’s van april 2024 blijkt dat daarvan toen geen sprake was.

De taxateur heeft gereageerd op beide reacties van partijen. De referentieobjecten betreffen alle door de deskundige zelf uitgevoerde taxaties voor financieringsaanvragen. Er waren op alle gewenste taxatiemomenten voldoende vergelijkingsobjecten voorhanden om een betrouwbare vierkante-meterprijs te kunnen destilleren. Dit is volgens hem een volstrekt gebruikelijke wijze om vergelijkingen te maken.

Dat de woonark aanzienlijk scheef ligt, is evident volgens de taxateur. Dat de woonark op enig moment wel recht heeft gelegen doet daar niets aan af, omdat er geen duidelijke oorzaak is aan te wijzen waarom de woonark nu weer scheef ligt. De gekozen wijze om de woonark te verbreden door middel van een drijvend ponton waarop een zware staalconstructie is geplaatst en waarop de opbouw deels over twee woonlagen is geplaatst, zou wel een waarschijnlijke oorzaak voor het scheef liggen kunnen zijn, aldus de taxateur.

Verder heeft de taxateur reeds grotendeels met de door de vrouw genoemde kosten rekening gehouden bij de waardering van de woonark. Zo heeft de taxateur rekening gehouden met de kosten voor het verwijderen van de illegale schuur, het recht leggen van de ark, het afvullen van de standpijpen, de aansluiting op de riolering en het herstellen van de lekkage aan het dak. De schimmel in de badkamer kan worden verholpen door ventilatie, terwijl het probleem van de kozijnen en de stalen kokerconstructie in het rapport wordt genoemd. Ook hiermee is rekening gehouden bij de waardering. Dat sprake zou zijn van defecte zonnepanelen was de deskundige niet bekend, wel dat de zonnepanelen niet zijn aangesloten zodat de aanwezigheid ervan niet tot een meerwaarde leidt.

De deskundige heeft geen aanleiding gezien de conclusies van zijn (concept-) deskundigenonderzoek aan te passen naar aanleiding van de reacties van partijen.

In zijn reactie na het deskundigenonderzoek wijst de man erop dat de woonark op 22 mei 2019 recht is gelegd door middel van koppelpontons. Het is volgens hem dan ook opvallend dat bij de taxatie de ark zo scheef ligt als is geconstateerd. De man vraagt zich af of de vrouw met het oog op de uit te voeren taxatie de pontons heeft weggehaald. Dat geldt ook voor de aansluiting op de vuilwaterpomp. Op 10 juni 2016 heeft de vrouw de woonark al laten aansluiten op de vuilwaterpomp. Het lijkt erop dat bij de taxatie de indruk is gewekt dat er nimmer een aansluiting heeft plaatsgevonden met geen ander doel dan de taxateur hierdoor op het verkeerde been te zetten, aldus de man.

De taxateur heeft aangegeven dat met de opmerkingen van de vrouw en met alle gebreken, (illegale) verbouwingen en (illegale) bouwwerkzaamheden reeds rekening is gehouden bij de waardering van de ark. De man acht het onredelijk om daar in het taxatiebedrag rekening mee te houden, omdat de ark in betere staat was toen de man de ark verliet dan de staat waarin deze zich thans bevindt. Het is onredelijk om een achteruitgang in waarde ten laste van de man te brengen, terwijl hij geen invloed hierop heeft kunnen uitoefenen.

De vrouw heeft in haar reactie na het deskundigenbericht meegedeeld dat zij het nodige heeft op te merken over het taxatierapport, maar dat zij dit vanwege proceseconomische redenen achterwege laat.

Het hof heeft bij beschikking van 13 mei 2025 in rechtsoverweging 3.10 het volgende overwogen ten aanzien van de berekening van de verrekenvordering met betrekking tot de verbouwingen van de woonark.

“Het te verrekenen bedrag in verband met de door de man gedane investeringen wordt dan volgens de volgende formule berekend: X : (Y+X) x Z. Daarbij staat X voor de kosten van de verbouwingen per respectievelijk 2010, 2016 en 2019, Y betreft de nog te taxeren waarde van de woonark per 1 januari 2010, 1 juli 2016 en 1 juli 2019 voor de verbouwing, en Z staat voor de waarde van de woonark op de peildatum, te weten 13 juli 2021.”

Het hof overweegt als volgt. Het betreft hier de vraag op welke wijze de verbouwingen aan de woning voor zover deze zijn gefinancierd uit overgespaarde inkomsten in de verrekening moeten worden betrokken. Omdat de woning eigendom is van de vrouw, dient de waarde die de woning voor de verbouwing had – en derhalve ook de waardestijging tot aan het moment van de verbouwing – buiten de verrekening te blijven. Het bedrag dat tussen partijen verrekend moet worden, dient te worden bepaald door het bedrag van de verbouwingskosten op de peildatum waarop de verbouwing plaatsvond (X) te delen door het totaalbedrag dat wordt gevormd door de waarde van de woning voor de verbouwing (Y) en het bedrag van de verbouwingskosten (X), en het resultaat daarvan te vermenigvuldigen met de waarde van de woning op de peildatum (Z). ¹

De som is dan ook, anders dan de berekeningswijze van de rechtbank, [X : (Y+X)] x Z.

Aan de hand van de hiervoor onder 2.2 genoemde verbouwingskosten, voornoemde formule en de door de taxateur vastgestelde waarden kunnen de verrekenvorderingen als volgt worden vastgesteld, waarbij het hof de bedragen afrondt:

2010: [€ 10.000,- : (€ 345.000,- + € 10.000,-)] x € 730.000,- = € 20.563,-;

2016: [€ 45.000,- : (€ 480.000,- + € 45.000,-)] x € 730.000,- = € 62.571,-;

2019: [€ 25.000,- : (€ 671.000,- + € 25.000,-)] x € 730.000,- = € 26.221,-.

De verrekenvordering bedraagt € 109.355,-. De man kan aanspraak maken op de helft hiervan, dat wil zeggen op een bedrag van (€ 109.355,- : 2 =) € 54.678,-.

De vrouw heeft in haar reactie van 29 december 2025 geschreven dat zij zich kan vinden in de berekening van de man, maar vervolgens een ander bedrag genoemd voor de verrekenvordering die op 2010 ziet. Ook bij de door haar gemaakte berekening van de aanspraak van de man komt zij op een ander bedrag uit. Het hof kan de door de vrouw genoemde bedragen niet thuisbrengen en gaat ervan uit dat het verschrijvingen betreft.

Verrekenvordering aflossingen

Voor aflossingen geldt een andere berekeningswijze dan voor de verbouwingen, in die zin dat niet per aflossingstermijn wordt vastgesteld wat de waarde van de woning was, maar dat het totaalbedrag van de aflossingen wordt gedeeld door het aankoopbedrag van de woning, waarna deze som wordt vermenigvuldigd met de waarde van de woning op de peildatum. Een zelfde berekening vindt plaats voor wat betreft de inbreng bij aankoop van de woonark. Daarvan uitgaande is niet tussen partijen in geschil dat voor het door de man uit overgespaard inkomen afgeloste bedrag van € 18.815,- en de inbreng bij aankoop van de woonark van (afgerond) € 41.168,- de formule (X : Y) x Z dient te worden toegepast. X staat voor het afgeloste bedrag van € 18.815,-, respectievelijk de inbreng bij aankoop van de woonark van € 41.168,-. Y staat voor de waarde van de woonark bij aankoop, oftewel de aankoopprijs van € 192.000,- in 2006. Z staat voor de waarde van de woonark op de peildatum, te weten € 730.000,- op 13 juli 2021.

Dit resulteert in de volgende verrekenvordering:

(€ 18.815,- : € 192.000,-) x € 730.000,- = € 71.536,-

(€ 41.168,- : € 192.000,-) x € 730.000,- = € 156.524,-

Totaal: € 228.060,-.

Een ieder is gerechtigd tot de helft van dit bedrag, oftewel € 114.030,-.

Totale verrekenvordering

Wettelijke rente

Kosten taxatierapport

Slotsom

Het voorgaande brengt mee dat het hof de bestreden beschikking zal vernietigen voor wat betreft de verrekenvorderingen ten aanzien van de verbouwingen en de aflossingen van de woonark. De vrouw dient in dat kader een bedrag van € 168.708,- aan de man te voldoen.

Bij beschikking van dit hof van 8 oktober 2024 is reeds in de overwegingen opgenomen dat de vrouw haar medewerking dient te verlenen aan het ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid van de man met betrekking tot de hypothecaire geldlening verbonden aan de woonark binnen zes maanden nadat de ligplaatsvergunning en de omgevingsvergunning voor de woonark definitief zijn verleend door de gemeente. Het hof zal deze verplichting in deze eindbeschikking opnemen.

Het hof zal de bestreden beschikking eveneens vernietigen voor zover het de beslissing betreft die is genomen onder het kopje “Auto’s, motoren, camper, boten en horloges”. Weliswaar blijft het door de man te betalen bedrag hetzelfde, maar dit bedrag ziet ook op andere vermogensbestanddelen van de man die zijn gevormd uit overgespaard inkomen, te weten de bouwkavel, de eenmanszaak van de man en de Engelse Ltd.

De vrouw dient daarnaast een bedrag van € 2.750,- aan de man te voldoen, ten aanzien van de auto van de vrouw van het merk Ford S-Max met een waarde van € 5.500,-. De rechtbank heeft dit abusievelijk niet opgenomen in het dictum, zodat het hof dit alsnog zal doen.

Met betrekking tot de inboedel zal het hof de bestreden beschikking bekrachtigen. Partijen dienen de inboedel bij helfte te verdelen, zonder verdere verrekening, waarbij partijen om en om een inboedelgoed zullen kiezen en waarbij de vrouw de eerste keuze heeft. Verder heeft het hof in de beschikking van 8 oktober 2024 overwogen dat de man de spullen uit de schuur (behalve het babybedje) dient op te halen binnen veertien dagen na afgifte van die beschikking, op straffe van een dwangsom. Het hof heeft abusievelijk die veroordeling niet in de beschikking van 8 oktober 2024 opgenomen en zal dat alsnog in deze beschikking doen.

Het hof heeft bij beschikking van 8 oktober 2024 reeds overwogen dat het verzoek van de man te bepalen dat de vrouw een bedrag van € 2.500,- aan de man dient te betalen, omdat hij een bedrag van € 5.000,- heeft overgemaakt naar de vader van de vrouw, zal worden afgewezen.