Rechtbank Zeeland-West-Brabant 01-07-2026, ECLI:NL:RBZWB:2026:6114

Het verloop van de procedure in de hoofdzaak blijkt uit:

- het tussenvonnis van 1 oktober 2025;

- de mondelinge behandeling van het geschil ter zitting van 11 maart 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

Het verloop van de procedure in de vrijwaringszaak blijkt uit:

• de dagvaarding met producties;

• de conclusie van antwoord;

• de mondelinge behandeling van het geschil ter zitting van 11 maart 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

Op het verzoek van [opdachtgever 2] heeft zij door middel van een digitale verbinding de mondelinge behandeling bijgewoond.

Op 15 maart 2022 hebben [opdrachtgever 1] en [opdachtgever 2] aan [makelaarskantoor] opdracht gegeven om te bemiddelen bij de verkoop van een woning die zij destijds gezamenlijk in eigendom hadden. [makelaarskantoor] heeft die opdracht aanvaard.

Blijkens de schriftelijke vastlegging van de aldus gesloten overeenkomst zijn op die overeenkomst de Algemene Consumentenvoorwaarden Makelaardij van toepassing.

In de overeenkomst is bepaald dat de opdrachtgever zich verplicht tot het betalen van een vergoeding die bestaat uit kosten en courtage voor geleverde diensten.

[makelaarskantoor] heeft [opdrachtgever 1] eerder in een procedure betrokken en daarbij op vrijwel dezelfde gronden als in de thans voorliggende hoofdzaak, een nagenoeg gelijke vordering ingesteld. Na verweer van [opdrachtgever 1] heeft de kantonrechter bij vonnis 2 oktober 2024 [makelaarskantoor] niet ontvankelijk verklaard en [makelaarskantoor] veroordeeld in de kosten van de procedure.

[makelaarskantoor] vordert - samengevat - veroordeling van [opdrachtgever 1] tot betaling van € 7.150,95, vermeerderd met rente en kosten.

[opdrachtgever 1] voert verweer. Hij concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [makelaarskantoor] , dan wel tot afwijzing van haar vorderingen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [makelaarskantoor] in de werkelijke kosten van deze procedure dan wel in de proceskosten conform de forfaitaire regels.

[opdrachtgever 1] vordert, voor het geval dat hij in de hoofdzaak jegens [makelaarskantoor] aansprakelijk wordt gehouden, [opdachtgever 2] te veroordelen tot betaling van 50% van al datgene waartoe hij in die hoofdzaak mocht worden veroordeeld en te bepalen dat [opdachtgever 2] hem terzake die veroordeling voor 50% dient te vrijwaren voor de gevolgen daarvan, met veroordeling van [opdachtgever 2] in de kosten van de vrijwaringsprocedure en de procedure in de hoofdzaak.

[opdachtgever 2] voert verweer. Zij concludeert tot afwijzing van de vordering en vraagt om te bepalen dat zij niet gehouden is om enig bedrag te betalen aan, of te delen in eventuele kosten jegens [makelaarskantoor] . Tevens concludeert zij tot veroordeling van [opdrachtgever 1] in de kosten van de vrijwaringsprocedure.

Ter onderbouwing van haar vorderingsrecht stelt [makelaarskantoor] dat zij de in de overeenkomst van opdracht omschreven werkzaamheden om te komen tot de verkoop van de woning van [opdrachtgever 1] en [opdachtgever 2] ter hand heeft genomen. Onder andere heeft zij een verkoopbrochure opgemaakt. [opdrachtgever 1] en [opdachtgever 2] hebben hun relatie beëindigd. Eind juli 2022 hebben zij een vaststellingsovereenkomst opgesteld waarin de woning aan [opdrachtgever 1] is toebedeeld. Overeenkomstig artikel 17 van de op de overeenkomst van opdracht toepasselijke Algemene Consumentenvoorwaarden Makelaardij (hierna: de Algemene Consumentenvoorwaarden) eindigde daardoor de opdracht en dienden [opdrachtgever 1] en [opdachtgever 2] aan [makelaarskantoor] een vergoeding te betalen. Die vergoeding bedraagt 1,50% van de helft van de waarde van de woning, destijds € 500.000,-, ofwel € 4.537,50, inclusief btw.

[opdrachtgever 1] betwist dat hij dit bedrag verschuldigd is. Volgens hem is de opdracht beëindigd door intrekking daarvan en niet doordat de woning aan hem is toebedeeld.

De kantonrechter volgt [opdrachtgever 1] niet in de door hem geschetste wijze van beëindiging. [opdrachtgever 1] stelt dat hij [makelaarskantoor] hierover per WhatsApp heeft benaderd en brengt een schermprint van het betreffende bericht van 8 juni 2022 in het geding. In dat bericht vroeg [opdrachtgever 1] enkel “Wat zijn de kosten als ik de woning overneem en het traject bij jou stop?”. In die vraag kan geen mededeling die strekt tot beëindiging van de opdracht worden gelezen. Een bericht waaruit dit wel kan volgen brengt [opdrachtgever 1] niet in het geding. Ter zitting verklaarde hij dat hij na dit WhatsAppbericht telefonisch heeft gesproken met de heer [eigenaar van makelaarskantoor] (kantonrechter: de eigenaar van [makelaarskantoor] ) en hem toen heeft gezegd dat hij de opdracht introk. [eigenaar van makelaarskantoor] heeft dit gemotiveerd weersproken. [opdrachtgever 1] zou hebben gevraagd om de uitvoering van de opdracht ‘on hold’ te zetten. [opdrachtgever 1] verklaarde daarop desgevraagd dat hij van de door hem gestelde telefonische mededeling geen bewijs bij kan brengen. Gelet hierop kan niet worden vastgesteld dat [opdrachtgever 1] de opdracht heeft beëindigd. Daar komt nog bij dat volgens artikel 14.2 van de Algemene Consumentenvoorwaarden de opdracht alleen door de opdrachtgevers gezamenlijk kan worden ingetrokken. Niet gesteld of gebleken is dat [opdachtgever 2] daartoe is overgegaan.

De conclusie is dan ook dat de opdracht niet werd ingetrokken, zodat [opdrachtgever 1] zijn verplichtingen uit de overeenkomst moet nakomen. Welke dat zijn wordt hierna beoordeeld.

Op 13 december 2022 heeft [makelaarskantoor] een factuur ten bedrage van € 4.537,50 opgemaakt en ten name van [opdrachtgever 1] gesteld. Dit bedrag betreft het loon waarop zij op grond van artikel 17 van de Algemene Consumentenvoorwaarden aanspraak maakt, aldus [makelaarskantoor] . Volgens die bepaling eindigt de bemiddelingsopdracht tot verkoop zodra de woning aan een van de eigenaren wordt toebedeeld. In dat geval wordt loon berekend op basis van de waarde van de toebedeling. Volgens [opdrachtgever 1] is deze bepaling niet van toepassing aangezien de opdracht al was ingetrokken voordat de woning aan hem werd toebedeeld. Evenwel werd hierboven reeds geconcludeerd dat de bemiddelsopdracht niet werd ingetrokken. [opdrachtgever 1] ’ verweer tegen de grondslag van de vordering slaagt daarom niet.

[makelaarskantoor] handelt in het kader van haar bedrijf. [opdrachtgever 1] is een consument. Alhoewel [opdrachtgever 1] hierop geen beroep doet dient de kantonrechter ambtshalve te toetsen aan het consumentenrecht. Onderzocht moet worden of [makelaarskantoor] de op haar rustende informatie-plichten van afdeling 6.5.2b van het Burgerlijk Wetboek (artikel 6:230g e.v. BW) heeft nageleefd. Daarnaast dient de kantonrechter zich ambtshalve de vraag te stellen of de Algemene Consumentenvoorwaarden moeten worden aangemerkt als onredelijk bezwarende bedingen, althans als oneerlijk in de zin van Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten.

[makelaarskantoor] stelt onweersproken dat de overeenkomst van opdracht is gesloten in haar verkoopruimte. Dit betekent dat de verplichtingen van artikel 6:230l BW moeten zijn nageleefd. In dit wetsartikel is, voor zover hier van belang, bepaald dat de handelaar de consument op duidelijke en begrijpelijke wijze de volgende informatie dient te verstrekken, voor zover deze niet reeds duidelijk uit de context blijkt: (a) de voornaamste kenmerken van de zaken of de diensten; (b) de identiteit van de handelaar, zoals zijn handelsnaam, het geografisch adres van vestiging en zijn telefoonnummer; (c) de totale prijs van de zaken of diensten, inclusief alle belastingen, of, wanneer door de aard van de zaak of dienst de prijs redelijkerwijs niet vooraf kan worden berekend, de manier waarop de prijs moet worden berekend en (d) voor zover van toepassing, de wijze van betaling, levering, nakoming, de termijn waarbinnen de handelaar zich verbindt de zaak te leveren of de dienst te verlenen en het beleid van de handelaar inzake klachtenbehandeling.

De kantonrechter is van oordeel dat uit de in het geding gebrachte overeenkomst en de Algemene Consumentenvoorwaarden die daarvan deel uitmaken, voldoende blijkt dat [makelaarskantoor] aan haar (pre)contractuele informatieplichten heeft voldaan.

De volgende vraag is dan of Algemene Consumentenvoorwaarden moeten worden aangemerkt als onredelijk bezwarende bedingen, althans als oneerlijk in de zin van Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten. Een beding in die voorwaarden waarover partijen niet afzonderlijk hebben onderhandeld wordt op grond van artikel 3 lid 1 van vermelde richtlijn als oneerlijk beschouwd wanneer het, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort. Naar Nederlands recht vindt deze toetsing plaats in het kader van artikel 6:233 onder a BW waarin is bepaald dat een beding in algemene voorwaarden onredelijk bezwarend - en daardoor vernietigbaar - is wanneer het, gelet op de aard en de overige inhoud van de overeenkomst, de wijze waarop de voorwaarden tot stand zijn gekomen, de wederzijds kenbare belangen van partijen en de overige omstandigheden van het geval, onredelijk bezwarend is voor de wederpartij.

Onder 2 van de overeenkomst zijn partijen overeengekomen dat de opdrachtgever een vergoeding betaalt die bestaat uit opstartkosten en 1,5% courtage. Dat percentage wordt volgens artikel 10 van de Algemene Consumentenvoorwaarden toegepast op, kort gezegd, de door de koper te betalen koopsom. In artikel 17 van de Algemene Consumenten-voorwaarden is beschreven dat de opdrachtgever 50% daarvan verschuldigd wordt zodra de opdracht eindigt wegens toebedeling van de woning aan een van de opdrachtgevers. Aangezien in de overeenkomst zelf nadrukkelijk is vermeld dat de opdrachtgevers courtage verschuldigd zijn en de wijze van berekening daarvan is vastgelegd in de Algemene Consumentenvoorwaarden die [opdrachtgever 1] blijkens de overeenkomst heeft ontvangen, acht de kantonrechter, mede de hierboven bij 4.9. vermelde omstandigheden in aanmerking genomen, het beding in artikel 17 van de Algemene Consumentenvoorwaarden waar [makelaarskantoor] haar vordering op baseert, niet oneerlijk.

Nu is geoordeeld dat de opdracht niet werd ingetrokken en ook het beding waarop [makelaarskantoor] haar vordering tot betaling van courtage baseert rechtsgeldig wordt geoordeeld zal [opdrachtgever 1] worden veroordeeld tot betaling van de gevorderde € 4.537,50.

Naast de courtage vordert [makelaarskantoor] de in artikel 2 van de overeenkomst vermelde opstartkosten van € 336,00, inclusief btw. In de dagvaarding wordt de grondslag voor deze vordering meermaals aangeduid als herstelkosten maar dit is duidelijk een omissie. Ook [opdrachtgever 1] gaat er blijkens zijn conclusie vanuit dat [makelaarskantoor] de opstartkosten bedoelt.

[opdrachtgever 1] wijst op artikel 12 van de Algemene Consumentenvoorwaarden en stelt dat daaruit volgt dat [makelaarskantoor] pas recht heeft op vergoeding van gemaakte kosten zodra die daadwerkelijk zijn gemaakt én [makelaarskantoor] een gespecificeerde factuur met een redelijke betalingstermijn heeft gestuurd. Dat is nooit gebeurd. Om die reden betwist hij het gevorderde bedrag verschuldigd te zijn.

De kantonrechter stelt vast dat in artikel 2 van de overeenkomst van opdracht duidelijk is vermeld dat de opdrachtgever zich verplicht tot het betalen van een vergoeding voor, onder andere, opstartkosten van € 336,00 inclusief btw. Dit is een forfaitair bedrag. Het is bedoeld ter dekking van initiële kosten. Als voorbeeld daarvan benoemt de overeenkomst kosten die gemoeid zijn met recherche in het kadaster, bij de gemeente, etc. Niet is vermeld dat bij beëindiging van de opdracht een afrekening van de werkelijk gemaakte kosten en eventueel verrekening met het bedrag van de opstartkosten zal plaatsvinden. Overigens acht de kantonrechter het aannemelijk dat voor (tenminste) dit bedrag door [makelaarskantoor] kosten zijn gemaakt. In haar eerdere dagvaarding waar [makelaarskantoor] naar verwijst vermeldde zij al dat zij een verkoopbrochure heeft opgesteld. Ook nu heeft zij die in het geding gebracht. Zeer wel denkbaar is dat de met de samenstelling daarvan gemoeide kosten het bedrag van de opstartkosten benaderen en wellicht zelfs hoger zijn. Aan de uit artikel 12.2 van de Algemene Consumentenvoorwaarden voortvloeiende verplichting om een gespecificeerde factuur toe te sturen wordt dan ook voorbij gegaan. Door zijn handtekening onder (artikel 2 van) de overeenkomst te zetten heeft [opdrachtgever 1] ermee ingestemd het daarin voorgedrukte bedrag van de opstartkosten te voldoen. Nu hij dit heeft nagelaten zal hij daartoe worden veroordeeld. Daarbij kan de op 6 juli 2024 ter inleiding van de eerdere procedure aan [opdrachtgever 1] uitgebrachte dagvaarding worden aangemerkt als ingebrekestelling.

[makelaarskantoor] vordert verder een bedrag van € 721,41 wegens tot en met 16 juli 2025 berekende overeengekomen rente. Een deugdelijke onderbouwing daarbij heeft zij niet gegeven, hetgeen wel van haar wordt verwacht. Hoe hoog die overeengekomen rente is, over welk bedrag zij die rente heeft berekend en vanaf welke datum valt niet onmiddellijk in de dagvaarding te lezen en kan slechts met het (on)nodige zoekwerk uit de stukken worden herleid.

Uit artikel 13.2 van de Algemene Consumentenvoorwaarden volgt dat [makelaarskantoor] bij niet tijdige betaling van haar factuur de wettelijke rente in rekening mag brengen. De door [makelaarskantoor] genoemde overeengekomen rente is dus gelijk aan de wettelijke rente. In de eerder uitgebrachte dagvaarding van 6 juli 2024 werd eveneens overeengekomen rente gevorderd. Die was toen berekend over het factuurbedrag van € 4.537,50. In die dagvaarding heeft [makelaarskantoor] ook gesteld dat zij aanspraak maakt op de wettelijke rente vanaf de dag van verzuim. Dat verzuim zou zijn ingetreden op 28 december 2022.

In de eerder tussen [makelaarskantoor] en [opdrachtgever 1] gevoerde procedure werd [makelaarskantoor] door de kantonrechter zowel in de hoofdzaak, als in het incident niet ontvankelijk verklaard en werd zij veroordeeld om de proceskosten van [opdrachtgever 1] te betalen. In totaal ging het om een bedrag van € 813,00 (€ 474,00 en € 339,00). [makelaarskantoor] vordert nu € 977,29 ter vergoeding van de kosten van die procedure(s). Waaruit het verschil tussen beide bedragen bestaat licht [makelaarskantoor] niet toe.

Deze vordering kan niet worden toegewezen. De kantonrechter kan een in een bodemprocedure door zijn ambtgenoot gegeven beslissing niet aantasten. Door de vordering toe te wijzen zou hij dat feitelijk wel doen. Immers zou dan de proceskostenveroordeling per saldo ongedaan worden gemaakt. Indien [makelaarskantoor] zich met de gegeven beslissingen niet kon verenigen bestond voor haar de mogelijkheid om in hoger beroep bij het gerechtshof een andere uitkomst van de zaak te bepleiten en op die wijze de proceskostenveroordeling ongedaan te maken.

Voor het geval dat [makelaarskantoor] een vergoeding bepleit omdat zij na het vonnis de zaak alsnog aan de Geschillencommissie Makelaardij heeft voorgelegd en [opdrachtgever 1] , ondanks diens verweer in de procedure bij de kantonrechter, geen medewerking heeft verleend aan arbitrage door de Geschillencommissie kan ook daarin geen grondslag worden gevonden om [opdrachtgever 1] te veroordelen om het gevorderde bedrag te voldoen. Ter zitting heeft [makelaarskantoor] aangevoerd dat de kosten schade betreft ten gevolge van een onrechtmatige daad maar deze nieuw aangevoerde grondslag heeft zij op geen enkele wijze onderbouwd.

[opdrachtgever 1] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van [makelaarskantoor] worden vastgesteld op:

De in de dagvaarding begrepen vergoeding voor een bevraging in de Basisregistratie personen (BRP) wijkt af van het door de KBvG aanbevolen tarief. Daarom wordt niet meer dan de helft van het vermelde bedrag van € 1,62 toegewezen.

De vergoeding voor ‘Digitaal Beslag Register’ is niet toewijsbaar nu daarvoor een wettelijke grondslag ontbreekt. Niet valt in te zien dat kosten in verband met (het raadplegen van) het digitaal beslagregister waarvoor deze vergoeding onder de noemer verschotten wordt gevorderd, noodzakelijk zijn gemaakt voor de goede verrichting van de betreffende ambtshandeling, in casu het uitbrengen van de dagvaarding, zoals bedoeld in artikel 9 lid 1, onder a van het Besluit tarieven ambtshandelingen gerechtsdeurwaarders.

Nu in de hoofdzaak wordt beslist dat [opdrachtgever 1] een tweetal bedragen plus rente aan [makelaarskantoor] moet voldoen is voldaan aan de voorwaarde die [opdrachtgever 1] aan zijn vordering jegens [opdachtgever 2] heeft verbonden. Beoordeeld zal nu moeten worden of hij de gevolgen van die beslissing deels kan afwentelen op [opdachtgever 2] .

Vast staat dat [opdrachtgever 1] en [opdachtgever 2] gezamenlijk aan [makelaarskantoor] opdracht hebben gegeven om te bemiddelen bij de verkoop van de woning die zij destijds in gemeenschappelijke eigendom hadden. In artikel 12.3 van de Algemene Consumentenvoorwaarden is bepaald dat wanneer de opdracht is verstrekt door meer dan één persoon, iedere persoon hoofdelijk aansprakelijk is voor het betalen van het loon en de kosten van de makelaar. Dit betekent dat zowel [opdrachtgever 1] , als [opdachtgever 2] tegenover [makelaarskantoor] gehouden zijn om het loon en de kosten te betalen en dat beiden door [makelaarskantoor] kunnen worden aangesproken op betaling van haar volledige vordering. [makelaarskantoor] heeft ervoor gekozen om alleen [opdrachtgever 1] op betaling aan te spreken. Die bevoegdheid heeft zij. In de onderlinge verhouding tussen [opdrachtgever 1] en [opdachtgever 2] geldt echter in beginsel dat zij ieder voor de helft aansprakelijk zijn voor de betaling van het loon en de kosten van [makelaarskantoor] . Wanneer een van beiden een groter deel dan die helft voldoet kan hij het meerdere van de ander terugvragen (artikel 6:10 lid 2 BW) .

Van die gedeelde aansprakelijkheid bij helfte kunnen schuldenaren afwijken. [opdachtgever 2] stelt dat dat ook is gebeurd en verwijst daarvoor naar de tussen haar en [opdrachtgever 1] in juli 2022 gesloten vaststellingsovereenkomst. Zij betoogt dat daarin een finale kwijting voor aanspraken zoals ook die van [makelaarskantoor] , is afgesproken.

Alvorens hieromtrent te oordelen stelt de kantonrechter vast dat ter zitting partijen desgevraagd ervan hebben afgezien om dit geschil voor te leggen aan een mediator zoals in de vaststellingsovereenkomst is afgesproken.

Overwogen wordt dat uit de bewoordingen van de vaststellingsovereenkomst niet blijkt dat [opdrachtgever 1] en [opdachtgever 2] er rekening mee hebben gehouden dat [makelaarskantoor] nog loon en kosten in verband met verrichte werkzaamheden zou facturen. Dit betekent echter niet dat die vordering geen onderdeel kan zijn van de in de vaststellingsovereenkomst door partijen gemaakte afspraken. In die vaststellingsovereenkomst is de woning aan [opdrachtgever 1] toegedeeld en heeft hij zich verbonden om enkele specifiek benoemde kosten in verband daarmee op zich te nemen. Aan het slot van de overeenkomst is vermeld dat “de hierboven vastgestelde toedelingen in het kader van de tussen partijen bestaande gemeenschappen, door ieder van partijen te zijnen c.q. haren bate of schade is aanvaard.”. Gelet hierop en waar [opdrachtgever 1] bovendien enkele weken voor het aangaan van de vaststellingsovereenkomst nog aan [makelaarskantoor] heeft gevraagd om een opgave van de kosten in het geval dat hij de woning zou overnemen en het traject bij [makelaarskantoor] zou stoppen, op grond waarvan aannemelijk is dat [opdrachtgever 1] zich er toen van bewust was dat er nog een factuur zou volgen, wordt geoordeeld dat [opdrachtgever 1] heeft aanvaard dat door de toedeling van de woning aan hem, die factuur voor zijn rekening kwam.

De vordering van [opdrachtgever 1] wordt afgewezen.

Omdat [opdrachtgever 1] in het ongelijk is gesteld komen de kosten van de vrijwarings-procedure voor zijn rekening. Daarbij worden de proceskosten van [opdachtgever 2] begroot op nihil aangezien zij zelf, zonder bijstand van een gemachtigde, procedeert.

veroordeelt [opdrachtgever 1] om aan [makelaarskantoor] te betalen een bedrag van € 4.873,50, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over € 4.537,50 vanaf 8 mei 2023 tot de dag van volledige betaling;

veroordeelt [opdrachtgever 1] in de proceskosten van € 1.239,21, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening indien [opdrachtgever 1] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

wijst het meer of anders gevorderde af;

wijst de vordering af;

veroordeelt [opdrachtgever 1] in de proceskosten, aan de zijde van [opdachtgever 2] begroot op nihil.