Rechtbank Zeeland-West-Brabant 03-06-2026, ECLI:NL:RBZWB:2026:4876

Belanghebbende heeft ter zake van de verkrijging van de woning aan de [adres 1] te [plaats] (de woning) op 8 december 2022 een bedrag van € 18.220 aan overdrachtsbelasting op aangifte voldaan.

De inspecteur heeft aan belanghebbende een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting opgelegd van € 54.660 (de naheffingsaanslag). Gelijktijdig met de vaststelling van de naheffingsaanslag heeft de inspecteur € 5.386 belastingrente in rekening gebracht (de belastingrentebeschikking).

De inspecteur heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.

De rechtbank heeft het beroep op 22 april 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende en, namens de inspecteur, drs. [inspecteur 1] , mr. [inspecteur 2] en mr. [inspecteur 3] .

Naar het oordeel van de rechtbank heeft de inspecteur de naheffingsaanslag ten onrechte opgelegd, omdat het verlaagde tarief van 2% voor de overdrachtsbelasting van toepassing is. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.

Op basis van een koopovereenkomst getekend op 17 januari 2022 heeft belanghebbende bij akte van levering van 31 maart 2022 de woning aan de [adres 3] te [plaats] (de woning aan de [adres 3] ) verkregen voor een koopsom van € 815.000.

Op basis van een koopovereenkomst getekend op 1 respectievelijk 4 april 2022 heeft belanghebbende bij akte van levering van 8 december 2022 de onroerende zaak aan de [adres 1] te [plaats] (de woning aan de [adres 1] ) verkregen voor een koopsom van € 911.000.

Over de voor de woning aan de [adres 1] betaalde koopsom van € 911.000 is 2% aan overdrachtsbelasting aangegeven, zijnde een bedrag van € 18.220.

Belanghebbende heeft voor zowel de woning aan de [adres 3] als de woning aan de [adres 1] een Verklaring Overdrachtsbelasting Laag tarief opgesteld en ondertekend waarbij belanghebbende stellig en zonder voorbehoud heeft verklaard dat hij de woning na verkrijging, anders dan tijdelijk, als hoofdverblijf gaat gebruiken.

In tegenstelling tot de genoemde verklaringen heeft belanghebbende niet in de woning aan [adres 3] of de woning aan de [adres 1] gewoond.

Belanghebbende heeft de woning aan de [adres 3] vanaf december 2022 en vervolgens vanaf 1 mei 2023 tot 30 april 2024 verhuurd.

Op basis van een koopovereenkomst van 25 juli 2023 heeft belanghebbende de woning aan de [adres 1] op 4 augustus 2023 vervreemd voor een bedrag van € 1.100.000.

De inspecteur heeft zowel ter zake van de aankoop van de [adres 3] als de woning aan de [adres 1] toepassing van het verlaagde tarief gecorrigeerd en een naheffingsaanslag opgelegd. Belanghebbende heeft het beroep gericht tegen de naheffingsaanslag voor de [adres 3] ingetrokken.

De rechtbank overweegt dat het tarief voor de overdrachtsbelasting in beginsel 8% bedraagt. De overdrachtsbelasting bedraagt echter 2% voor (onder meer) een verkrijging door een natuurlijk persoon van een woning als de verkrijger de woning na de verkrijging anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken. ¹ Vast staat dat belanghebbende de woning feitelijk niet als hoofdverblijf heeft gebruikt. In dat geval kan het verlaagde tarief onder voorwaarden alsnog worden toegepast bij onvoorziene omstandigheden tussen de koop en de levering van de woning of na het tijdstip van de verkrijging.

Belanghebbende heeft bij de aangifte geen melding gemaakt van onvoorziene omstandigheden die zich tussen de koop en de levering van de woning hebben voorgedaan. Dit is wel een voorwaarde die in de wet wordt gesteld. Bovendien stelt belanghebbende ook zelf dat hij op het moment van levering in de woning wilde gaan wonen. De omstandigheden die volgens belanghebbende tot gevolg hebben gehad dat belanghebbende de woning niet als hoofdverblijf is gaan gebruiken, hebben zich niet tussen het moment van de koop en het moment van de levering van de woning voorgedaan. Dit betekent dat belanghebbende op basis van artikel 15a, vierde lid, van de WBR niet in aanmerking komt voor toepassing van het verlaagde tarief.

Op grond van artikel 15a, vijfde lid, van de WBR kan het verlaagde tarief van 2% ook worden toegepast indien de verkrijger aannemelijk maakt dat hij door onvoorziene omstandigheden, die zich hebben voorgedaan na het tijdstip van de verkrijging, redelijkerwijs niet in staat is geweest de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf te gaan gebruiken. De verkrijger wordt dan geacht de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf te hebben gebruikt.

Met onvoorziene omstandigheden wordt gedoeld op omstandigheden zoals overlijden, echtscheiding, baanverlies of het aanvaarden van een baan in een andere regio. ²Het gaat daarbij om zwaarwegende omstandigheden waardoor redelijkerwijs niet van de verkrijger van de woning kan worden verwacht dat deze de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken.

Belanghebbende dient de feiten en omstandigheden aannemelijk te maken die de conclusie rechtvaardigen dat sprake is van onvoorziene omstandigheden. Belanghebbende betoogt dat hij de woning aan de [adres 3] heeft gekocht met het voornemen om hier te gaan wonen. Door de beëindiging van zijn relatie was een verhuizing naar de [adres 3] niet meer passend. Belanghebbende heeft daarom de woning aan de [adres 1] gekocht. Hoewel belanghebbende na het tekenen van de koopovereenkomst voor de woning alsnog besloten had om de woning niet af te nemen en toch in de [adres 3] te gaan wonen, werd hij door een ingebrekestelling gedwongen om de woning af te nemen. Hij heeft toen besloten om alsnog in de woning aan de [adres 1] te gaan wonen. De woningen aan de [adres 2] en [adres 3] wilde hij verkopen.

Na de verkrijging wilde belanghebbende de woning aan de [adres 1] eerst verduurzamen, voordat hij daar zou gaan wonen. Vervolgens hebben zich verschillende onvoorziene omstandigheden voorgedaan. Het lukte niet om de woning aan de [adres 3] en de woning aan de [adres 2] te verkopen, waardoor belanghebbende financieel onder druk kwam te staan. Belanghebbende had door een samenloop van privéomstandigheden te maken met mentale problematiek waardoor hij niet heeft kunnen werken in zijn onderneming. Dit heeft ertoe geleid dat hij geen of in ieder geval veel minder inkomen had en financieel in de knel kwam. Tegelijkertijd was hij door een burn-out niet in staat om zijn financiële problemen op te lossen. Uiteindelijk heeft zijn voormalige echtgenote actie ondernomen. Zij heeft besloten om de woning aan de [adres 1] aan mogelijke kopers aan te bieden in een poging om belanghebbende uit de problemen te helpen. Toen zij een koper had gevonden, heeft belanghebbende daar ja op gezegd, zodat hij uit zijn financiële problemen kon komen.

Hetgeen door belanghebbende is verklaard vindt bevestiging in de overgelegde stukken en de rechtbank ziet geen aanleiding om hieraan te twijfelen. De rechtbank is van oordeel dat de onder 3.14 genoemde omstandigheden zijn aan te merken als onvoorziene omstandigheden die zich na de verkrijging hebben voorgedaan en die tot gevolg hebben dat van belanghebbende redelijkerwijs niet kon worden verwacht dat hij de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf ging gebruiken. Belanghebbende heeft aannemelijk gemaakt dat deze omstandigheden tezamen zodanig waren dat redelijkerwijs niet van hem kon worden verwacht dat hij zou vasthouden aan zijn voornemen om in de [adres 1] te gaan wonen en deze niet te verkopen toen het aanbod via zijn voormalige echtgenote kwam.

Het voorgaande brengt mee dat belanghebbende recht heeft op toepassing van het verlaagde tarief van 2% voor de overdrachtsbelasting. Dit betekent dat de inspecteur de naheffingsaanslag ten onrechte heeft opgelegd.

Het beroep wordt geacht mede betrekking te hebben op de belastingrente. Nu de met de belastingrentebeschikking samenhangende naheffingsaanslag wordt vernietigd, zal de rechtbank ook de bijbehorende belastingrentebeschikking vernietigen.

Omdat het beroep gegrond is moet de inspecteur het griffierecht aan belanghebbende vergoeden. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenvergoeding, omdat belanghebbende niet heeft gesteld dat hij kosten heeft gemaakt die voor vergoeding in aanmerking komen.