Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 18-11-2025, ECLI:NL:GHARL:2025:7386

Partijen zijn ex-echtgenoten. Zij zijn na de echtscheiding in 2007 nog jaren gezamenlijk eigenaar gebleven van de voormalige echtelijke woning. Na de echtscheiding heeft eerst [appellant] nog een aantal jaren in de woning gewoond en daarna [geïntimeerde] . In die perioden droeg diegene die in de woning woonde daarvan ook de volledige woonlasten. Nadat [geïntimeerde] de woning had verlaten is hij de woonlasten voor de woning volledig blijven betalen. Vanaf medio 2016 heeft hij de woning verhuurd, en uit de huuropbrengst de woonlasten voldaan. Vanaf 2018/2019 is [appellant] erop gaan aandringen dat de woning zou worden verkocht. [geïntimeerde] heeft met zijn huurders overeenstemming bereikt over een beëindiging van de huurovereenkomst per 1 augustus 2022. Onderdeel van die overeenstemming was dat [geïntimeerde] een vergoeding van € 30.000 betaalde aan de huurders. Vervolgens is de woning eind 2022 verkocht en geleverd aan derden. Partijen hebben daarbij een overwaarde gerealiseerd.

[geïntimeerde] stelt dat hij over de periode nadat hij de woning had verlaten, 1 juni 2015, een “exploitatieverlies” heeft geleden van € 7.415,74. Daarmee bedoelt hij dat tot dat bedrag per saldo de woonlasten (incl. reparatie- en herstelkosten van de woning) hoger waren dan de huuropbrengsten. Volgens [geïntimeerde] moet [appellant] als toenmalig mede-eigenaar van de woning in dat verlies voor de helft bijdragen. Ook moet zij voor de helft bijdragen in de vergoeding die [geïntimeerde] bij de beëindiging van de huur aan de huurders heeft betaald.
Bij de kantonrechter heeft [geïntimeerde] gevorderd dat [appellant] € 3.707,87 dient bij te dragen in het exploitatietekort (incl. “verbouwingskosten”) en € 15.000 in de afkoopsom.

[appellant] heeft de vorderingen van [geïntimeerde] betwist en stelt dat [geïntimeerde] juist een exploitatiewinst heeft gehad en dat zij aanspraak heeft op de helft daarvan. Zij betwist dat zij moet bijdragen in de vergoeding aan de huurders. Daarnaast maakt [appellant] aanspraak op vergoeding van (reparatie- en herstel)kosten die zij heeft gemaakt na het vertrek van de huurders, om de woning verkoop-klaar te maken, en op vergoeding van buitengerechtelijke kosten.
Bij de kantonrechter heeft zij veroordeling gevorderd van [geïntimeerde] tot betaling van € 20.342.50. Die vordering is opgebouwd uit haar aandeel in het door [geïntimeerde] genoten resultaat uit de verhuur (€ 4.891,39), de door haar gemaakte “verbouwings”- en taxatiekosten (€ 8.268,62 en € 662,48) en buitengerechtelijke kosten (€ 6.529,91).
Tegen die vorderingen heeft [geïntimeerde] verweer gevoerd.

Het hof zal beslissen dat de vordering van [geïntimeerde] uit het exploitatietekort geheel moet worden afgewezen. Ook de vorderingen van [appellant] worden afgewezen. Hoe het hof tot dat oordeel is gekomen wordt hierna toegelicht.

Partijen zijn op 23 juli 1999 gehuwd in wettelijke gemeenschap van goederen. Op 18 april 2007 is tussen hen de echtscheiding uitgesproken, die op 1 mei 2007 is ingeschreven in de daartoe bestemde registers.

Partijen hebben op 16 maart 2007 een echtscheidingsconvenant gesloten. Zij hebben daarin hun gemeenschap voor zoveel mogelijk verdeeld en afspraken gemaakt over de echtelijke woning aan de [adres1] . Over die woning is in het convenant afgesproken dat die zal worden verkocht, dat zolang partijen na de echtscheiding die woning nog gezamenlijk bewonen de woonlasten zullen worden betaald van de gezamenlijke rekening, en dat als één partij in de woning achterblijft die partij de woonlasten zal voldoen, tegen betaling door de andere partij van € 595,71 per maand, de helft van de woonlasten volgens een aan het convenant gehechte staat.

Na de echtscheiding is eerst [appellant] in de woning blijven wonen. Gedurende die periode heeft zij, in afwijking van het bepaalde in het convenant, de woonlasten geheel voldaan, zonder bijdrage van [geïntimeerde] . Nadat zij op 1 mei 2012 de woning had verlaten, is aansluitend [geïntimeerde] daarin gaan wonen. Ook hij heeft gedurende zijn bewoning de woonlasten geheel voldaan, zonder bijdrage van [appellant] . Op enig moment, volgens [geïntimeerde] 1 juni 2015, heeft hij die woning weer verlaten. Ook na zijn vertrek uit de woning is [geïntimeerde] de woonlasten volledig blijven betalen, zonder bijdrage van [appellant] .

Op 22 februari 2016 heeft [geïntimeerde] de woning per 1 april 2016 voor onbepaalde tijd verhuurd aan de neef van zijn nieuwe partner. De overeengekomen huurprijs bedroeg € 710,68 per maand exclusief gas, water en licht. Bepaald is dat de huurprijs jaarlijks per 1 april zal worden gewijzigd zodanig dat de huur gelijk zal blijven aan de “maximale huurgrens voor toekenning van huurtoeslag”.

Vanaf 2018/2019 is [appellant] gaan aandringen op verkoop van de woning. In een brief van 8 april 2020 heeft de toenmalige advocaat van [appellant] aan [geïntimeerde] onder meer geschreven dat [appellant] aanspraak maakt op de helft van de (exploitatie)winst die [geïntimeerde] zou hebben gemaakt en dat zij haar aandeel in de woning zo snel mogelijk wil verkopen. Daarbij is opgemerkt dat de verhuur van de woning in strijd is met de bepalingen uit de hypotheekovereenkomst en dat de hypotheeknemer daarom gerechtigd is de hypotheekovereenkomst op te zeggen en de woning executoriaal te verkopen. Enige haast bij de verkoop is dus geboden, aldus de advocaat.

Na deze brief heeft de hypotheekverstrekker zich tot zowel de huurders als tot partijen gewend met de mededeling dat de woning was verhuurd in strijd met het verhuurbeding en dat het voornemen bestond om de hypotheekovereenkomst op te zeggen en vervolgens de woning executoriaal te verkopen met ontruiming door de huurders.

Op 14 april 2022 heeft [geïntimeerde] met de huurders een vaststellingsovereenkomst gesloten, waarin is vastgelegd dat de huurders de woning per 1 augustus 2022 ontruimd zullen hebben tegen betaling door [geïntimeerde] van € 30.000. Dat is gebeurd.

[geïntimeerde] heeft aan zijn vordering ten grondslag gelegd dat [appellant] ermee heeft ingestemd dat hij de woning zou gaan verhuren, waarbij zij die verhuur verder aan hem overliet. Die toestemming zou [geïntimeerde] hebben verkregen tijdens een bezoek van [appellant] aan zijn woning op 25 januari 2016. Omdat [appellant] had ingestemd met de verhuur, was [geïntimeerde] bevoegd om de huurovereenkomst te sluiten. [appellant] dient te delen in het negatieve exploitatieresultaat van die verhuur. Die bedroeg (inclusief verrekening van de door [geïntimeerde] en [appellant] gemaakte reparatie- en herstelkosten) per saldo € 7.415,74 negatief. [appellant] dient als toenmalig mede-eigenaar daarvan de helft te dragen, dus € 3.707,87. [appellant] dient ook voor de helft bij te dragen in de afkoopsom van € 30.000 die [geïntimeerde] aan de huurders heeft betaald, omdat die afkoopsom het gevolg is van de bevoegdelijk gesloten huurovereenkomst. De kantonrechter heeft een en ander miskend.

[appellant] betwist dat zij heeft ingestemd met de verhuur van de woning en dus ook dat zij het daarbij verder aan [geïntimeerde] heeft overgelaten. Volgens haar heeft [geïntimeerde] geheel eigenmachtig en daarmee onbevoegd de woning voor onbepaalde tijd verhuurd, tegen bovendien een te lage, niet marktconforme huurprijs. Zij heeft ook geen enkele betrokkenheid gehad bij de aan de huurders betaalde afkoopsom; de vaststellingsovereenkomst met de huurders heeft [geïntimeerde] ook alleen op zijn eigen naam gesloten. [geïntimeerde] is daarom zelf geheel verantwoordelijk voor het beweerdelijke exploitatietekort en voor de betaalde afkoopsom en dient die kosten geheel zelf te dragen.

[appellant] is in hoger beroep gekomen met drie grieven (= bezwaren) tegen het vonnis van de kantonrechter. [geïntimeerde] heeft daar vijf grieven tegen gericht.
De grieven strekken ertoe dat de over en weer ingestelde vorderingen opnieuw worden beoordeeld, met inachtneming van het daartegen gevoerde verweer. De grieven zullen daarom worden geïntegreerd in een nieuwe beoordeling van de vorderingen.

In de periode na de echtscheiding was sprake van een eenvoudige gemeenschap van de woning. Op die gemeenschap waren daarom in beginsel van toepassing de artikelen van boek 3 BW, titel 7, afdeling 1 (de artt. 3:166 tot en met 3:188 BW) .

Het overgaan tot verhuur van een woning is niet aan te merken als een normale beheersdaad als bedoeld in artikel 3:168 BW, die elke mede-eigenaar zelfstandig kan uitvoeren. Het is een handeling als bedoeld in artikel 3:168 lid 3 BW, waar instemming van de andere gerechtigde(n) voor vereist is.

De bewijslast van zijn stelling dat [appellant] heeft ingestemd met de verhuur rust op [geïntimeerde] , omdat [appellant] die stelling uitdrukkelijk heeft betwist. Dat bewijs heeft hij niet geleverd. Uit geen enkel document dat hij heeft overgelegd en waar hij zich voor zijn stelling op beroept, kan blijken dat [appellant] inderdaad met de verhuur heeft ingestemd. Integendeel, de huurovereenkomst vermeldt alleen zijn naam als verhuurder. Er is alleen een e-mail van [appellant] van 14 november 2019, waarin zij onder meer aan [geïntimeerde] schrijft: “ik heb je in goed vertrouwen zaken laten regelen en ging er van uit dat dit correct gedaan zou worden”. [appellant] heeft daarover tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep echter verklaard dat dit in het algemeen sloeg op de financiële zaken die [appellant] altijd door [geïntimeerde] had laten regelen, en niet op specifiek de verhuur; daarover was zij nooit geïnformeerd.

[geïntimeerde] heeft wel bewijs van zijn stelling aangeboden door getuigen, maar dat aanbod is in dit stadium van de procedure te vaag. Van [geïntimeerde] had verwacht mogen worden dat hij concreet had aangegeven wie daarover kunnen verklaren en vanuit welke wetenschap. In de procedure bij de kantonrechter heeft hij aangegeven dat bij het gesprek met [appellant] op 25 januari 2016 ook zijn partner aanwezig was, maar tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep heeft [geïntimeerde] bevestigd dat die partner inmiddels is overleden. [geïntimeerde] heeft niet verklaard welke andere personen nog gehoord zouden kunnen worden.
Voor zover [geïntimeerde] nog bewijs door bescheiden heeft aangeboden, geldt dat bescheiden al eerder in de procedure overgelegd hadden moeten worden en dat, waar niet is aangevoerd dat het om zeer recente stukken gaat, daarvoor nu geen plaats meer is.
Er is dus geen bewijs voor de stelling van [geïntimeerde] dat [appellant] de verhuur geheel aan hem heeft overgelaten. De conclusie is daarmee dat [geïntimeerde] niet bevoegd was om de huurovereenkomst te sluiten.

[appellant] heeft aangevoerd dat in de periode van omstreeks 2015 tot na het ingaan van de huur partijen geen contact met elkaar hadden. [geïntimeerde] ging volgens haar geheel zijn eigen gang, zonder enig overleg met haar. Hij had haar zelfs niet ingelicht toen hij in 2015 de woning verliet. Omdat uit niets blijkt dat er in die periode wel contact is geweest tussen partijen, gaat het hof daarvan uit. Daarmee moet worden aangenomen dat [geïntimeerde] zelf de beslissing heeft genomen om ook na zijn vertrek uit de woning de woonlasten daarvan geheel te blijven voldoen en dat hij zelf een oplossing voor die lasten heeft trachten te vinden door de woning (buiten [appellant] om) te verhuren aan een derde.
|
3.21 In die situatie moet het voor rekening en risico van [geïntimeerde] worden gelaten dat hij de woning (onbevoegd) heeft verhuurd aan een familielid van zijn nieuwe partner tegen een huurprijs die volgens hem niet voldoende was om de woonlasten te dekken. Het gestelde exploitatietekort uit de verhuur kan hij dus niet verhalen op [appellant] .

Hierbij wordt opgemerkt dat [geïntimeerde] in zijn berekening van het exploitatietekort ook de kosten heeft opgenomen die hij en [appellant] , ieder afzonderlijk, hebben gemaakt voor reparatie en herstel (“verbouwing”) van de woning. Over die kosten zal het hof afzonderlijk een beslissing geven; partijen lijken het er op zichzelf namelijk wel over eens dat voor zover die kosten zijn gemaakt het gaat om kosten die in beginsel wel voor rekening van beide partijen komen. Zij behoren ook niet tot de reguliere, maandelijkse woonlasten.

Uit de onbevoegde verhuur vloeit voort dat [appellant] niet hoeft bij te dragen in de vergoeding die [geïntimeerde] heeft betaald aan de huurders om hen in te laten stemmen met een beëindiging van die huur. Die kosten moeten worden beschouwd als een nadeel dat voortvloeit uit de onbevoegd gesloten huurovereenkomst en kunnen daarom niet gedeeltelijk ten laste worden gebracht van [appellant] (vgl. art. 3:172 BW) . De stelling van [geïntimeerde] dat als [appellant] wel bij de afkoop zou zijn betrokken er niet een lager bedrag als vergoeding zou zijn uitgekomen, geeft geen aanleiding voor een ander oordeel.

Ten overvloede merkt het hof dat indien, anders dan het oordeel in 3.17, zou moeten worden aangenomen dat [appellant] het beheer van de woning aan [geïntimeerde] heeft overgelaten, en verhuur van de woning als exploitatiehandeling ex art. 3:170 lid 2 BW kan worden aangemerkt, het afsluiten van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd als slecht beheer dient te worden aangemerkt. Partijen stond immers voor ogen om de woning te verkopen. Ook het bedingen van een huurprijs die niet kostendekkend is kan in dit verband worden aangemerkt als slecht beheer. Ook dan is [geïntimeerde] volledig aansprakelijk voor de gevolgen van dat slechte beheer.

[appellant] heeft tegen die verrekening aangevoerd dat partijen een afspraak zouden hebben gemaakt dat ieder van partijen gedurende vier jaar de woonlasten voor de woning geheel zou dragen, zodat [geïntimeerde] tot 1 mei 2016 die lasten geheel zou moeten dragen. Maar die stelling is door [geïntimeerde] betwist en de juistheid van die stelling blijkt uit niets. Aan het bewijsaanbod dat [appellant] nog heeft gedaan, gaat het hof voorbij omdat het onvoldoende is gespecificeerd; [appellant] zegt niet wie ze over welke feiten en omstandigheden wil horen en uit welke wetenschap die getuige kan verklaren.

Uit een en ander volgt dat [geïntimeerde] haar vordering op dit onderdeel onvoldoende heeft onderbouwd. Daarbij wordt opgemerkt dat de vordering ook op gespannen voet staat met het verweer van [appellant] tegen de vordering van [geïntimeerde] om haar te veroordelen in de helft van het exploitatieverlies. Volgens [appellant] dient een exploitatieverlies voor rekening van [geïntimeerde] te komen, onder meer omdat hij een veel te lage, niet marktconforme huurprijs is overeengekomen. Zij heeft echter niet toegelicht hoe dat verweer zich verhoudt tot haar vordering, waaruit zou moeten blijken dat [geïntimeerde] juist een (aanmerkelijk) exploitatieoverschot heeft gehad. Dat klemt temeer omdat in het convenant de helft van de bijdrage in de maandelijkse maandlasten op € 595,71 is bepaald. Partijen zijn dus zelf uitgegaan van maandelijkse woonlasten van bijna € 1.191,42, een aanzienlijk hoger bedrag dan de maandelijkse huurprijs, wat op zichzelf een exploitatietekort aannemelijk maakt.
de kosten van reparatie en herstel
3.31 Ook voor de vordering van [appellant] om [geïntimeerde] te veroordelen in de door haar gemaakte kosten voor reparatie en herstel van de woning, € 8.268,68, bestaat onvoldoende grond. In de eerste plaats maakt [appellant] aanspraak op het volledige bedrag aan beweerdelijk door haar gemaakte kosten, in plaats van alleen de helft. Omdat zij mede-eigenaar was van de woning dient zij in beginsel namelijk ook de helft daarvan te dragen. [appellant] heeft niet duidelijk gemaakt waarom [geïntimeerde] in dit geval die kosten helemaal zou moeten dragen.
In de tweede plaats stelt ook [geïntimeerde] dat hij kosten heeft gemaakt voor herstel/reparatie van de woning. Hij heeft voor die kosten in zijn kostenopstelling een bedrag opgenomen van € 4.555,13 (2015) en € 1.971,89 (2022 en 2023), volgens [geïntimeerde] de helft van de door hem gemaakte kosten. Ten aanzien van deze kosten erkennen partijen over en weer wel dat zij kosten hebben gemaakt voor herstel en reparatie van de woning, maar zij betwisten de omvang van de door de ander gemaakte kosten. Beide partijen hebben hun stellingen over de kosten echter maar beperkt onderbouwd met gegevens waaruit kan blijken van die kosten. Mede in aanmerking nemend dat de kosten die partijen stellen te hebben gemaakt in gelijke orde van grootte liggen, ziet het hof hierin voldoende aanleiding om, net als de kantonrechter, ervan uit te gaan dat die kosten over en weer tegen elkaar wegvallen.

Voor zover [appellant] nog aanvoert dat zij taxatiekosten voor de woning heeft gemaakt en ook kosten voor woonlasten gedurende de periode die ligt tussen het einde van de huur, 1 augustus 2022, en de levering van de woning aan derden, houden haar stellingen niet in dat zij ter zake die kosten meer dan haar eigen aandeel, de helft, heeft gedragen.

Het hoger beroep van [appellant] slaagt gedeeltelijk en het hoger beroep van [geïntimeerde] faalt. Partijen dienen elk hun eigen kosten te dragen vanwege de aard van de zaak (familieverhoudingen).

vernietigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Almere van 20 december 2023 en beslist dat de vorderingen van [geïntimeerde] en [appellant] worden afgewezen;

bepaalt dat iedere partij de eigen kosten draagt van de procedures bij de kantonrechter en het hof.