Rechtbank Zeeland-West-Brabant 12-06-2019, ECLI:NL:RBZWB:2019:3915

[eiser] legt aan haar vorderingen tegen [gedaagde sub 1] ten grondslag dat [gedaagde sub 1] ernstig tekortschiet in de nakoming van zijn uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen. Hij heeft volgens [eiser] vanaf het begin van de huurovereenkomst, en in elk geval sinds 28 augustus 2018, niet zijn hoofdverblijf gehad in het gehuurde en hij heeft tot twee keer toe de woning geheel of gedeeltelijk aan derden onderverhuurd of in gebruik gegeven, zonder toestemming van [eiser] .

Op 2 november 2018 heeft [eiser] een controlebezoek gebracht aan de woning. Toen trof [eiser] mevrouw [gedaagde sub 2] en haar kinderen aan in de woning. Mevrouw [gedaagde sub 2] verklaarde dat de Poolse man en vrouw waren vertrokken en dat zij, met medeweten van [gedaagde sub 1] , met haar kinderen haar intrek had genomen in de woning en zich op dat adres bij de gemeente had laten inschrijven. Ook voor het in gebruik geven van de woning aan [gedaagde sub 2] is geen toestemming gevraagd of gekregen. Indien voor de inwoning van [gedaagde sub 2] toestemming zou zijn gevraagd, zou [eiser] die niet hebben gegeven, omdat de huurovereenkomst van [gedaagde sub 2] met [eiser] voor de voorheen door haar bewoonde woning aan de [adres 2] is beëindigd, vanwege het feit dat daar op 28 augustus 2018 drugs zijn aangetroffen. Artikel 7.7 sub c van de algemene voorwaarden, dat zowel op de onderhavige huurovereenkomst als op de huurovereenkomst van [gedaagde sub 2] voor de woning aan de [adres 2] van toepassing is, bepaalt dat [eiser] in dat geval gerechtigd is “aan huurder gedurende een bepaalde termijn met een minimum van twee jaren geen woonruimte beschikbaar te stellen, noch medehuurderschap toe te kennen, noch toestemming tot inwoning te verlenen”.

Aan de vorderingen tegen [gedaagde sub 2] legt [eiser] , bij haar akte vermeerdering van eis, ten grondslag dat [gedaagde sub 2] op grond van artikel 7:266 lid 1 BW van rechtswege medehuurder is geworden van de woning nu zij op 6 mei 2019 met [gedaagde sub 1] is getrouwd en in de woning haar hoofdverblijf heeft. Als de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst met [gedaagde sub 1] wordt toegewezen, wordt zij op grond van het bepaalde in artikel 7:266 lid 3 BW huurder. [eiser] stelt echter dat [gedaagde sub 2] in dat geval een “gemankeerde” huurovereenkomst overneemt, omdat op het moment dat [gedaagde sub 2] door haar huwelijk medehuurder is geworden, de hoofdhuurder, [gedaagde sub 1] , reeds tekortgeschoten was en er reeds een grond tot ontbinding van de huurovereenkomst bestond. [eiser] verwijst in dit verband naar een uitspraak van het hof Arnhem van 9 augustus 2011 WR 2011/115.

[gedaagden] verweren zich. [gedaagde sub 1] betwist dat hij, zoals [eiser] stelt, feitelijk nooit zijn hoofdverblijf in de woning heeft gehad. Hij stelt dat hij, nadat hij op 23 juli 2018 de sleutel heeft gekregen, de woning is gaan schilderen en opkappen en er vervolgens zijn inboedel heeft geplaatst en zijn intrek heeft genomen. Hij heeft zich eveneens per die datum op dat aders ingeschreven in de BRP. Dat hij vanwege zijn detentie sinds 2018 feitelijk niet in de woning woont, is onvrijwillig en maakt niet dat hij daar niet zijn hoofdverblijf heeft, aldus [gedaagde sub 1] . Ter zitting is nader toegelicht dat de strafzaak waarvoor hij gedetineerd zit volgens planning in augustus 2019 inhoudelijk zal worden behandeld en dat zijn advocaat in die zaak verwacht dat hij dan of kort daarna vrij zal komen. Het is voor hem van groot belang dat hij dan kan terugkeren naar de woning. Hij verwijst ter onderbouwing van zijn standpunt naar jurisprudentie waaruit volgens hem blijkt dat kortdurende detentie van een huurder niet de conclusie rechtvaardigt dat hij niet zijn hoofdverblijf heeft in het gehuurde.

Over de inwoning door de Poolse man en vrouw verklaart [gedaagde sub 1] dat hij deze kennissen op hun verzoek tijdelijk onderdak heeft verschaft in de woning, omdat zij op straat stonden. Van onderhuur was geen sprake: zij betaalden [gedaagde sub 1] niets, zoals zij ook in hun verklaring aan [eiser] vermelden. [gedaagde sub 1] verwijst naar de website van [eiser] waar staat dat voor inwoning geen toestemming hoeft te worden gevraagd en dat [eiser] van inwoning geen administratie bijhoudt. En zelfs als er sprake geweest zou zijn van onderhuur – wat [gedaagde sub 1] dus betwist – dan is dat volgens de website van [eiser] voor een periode van maximaal één jaar toegestaan. [gedaagde sub 1] betwist derhalve dat hij op dit punt tekortgeschoten is. De Poolse man en vrouw zijn, nadat [gedaagde sub 1] door [eiser] is aangeschreven, op zijn verzoek uit de woning vertrokken.

Voor de inwoning van [gedaagde sub 2] en haar kinderen geldt volgens [gedaagde sub 1] eveneens dat hij daarvoor volgens de informatie op de website geen toestemming hoeft te vragen. Bovendien is de woning volgens artikel 7.4 van de huurovereenkomst bestemd om te worden gebruikt als woonruimte voor [gedaagde sub 1] en de leden van zijn huishouden. [gedaagde sub 2] en haar kinderen behoren tot zijn huishouden: hij heeft met [gedaagde sub 2] al enige tijd een affectieve relatie en heeft ook enige tijd met haar samengewoond in de woning aan de [adres 2] . Ook de inwoning van [gedaagde sub 2] levert volgens [gedaagde sub 1] derhalve geen tekortkoming op van hem in de nakoming van de voor hem uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen.

[gedaagde sub 2] stelt dat zij op geen enkele manier de regels heeft overtreden. Zij verblijft met toestemming van [gedaagde sub 1] in de woning en zij en haar kinderen hebben er als leden van zijn huishouden ook recht op daar te wonen. Inmiddels, op 6 mei 2019, is zij met [gedaagde sub 1] gehuwd. Ook zij en haar kinderen hebben, evenals [gedaagde sub 1] , er groot belang bij in de woning te kunnen blijven wonen. Zij onderbouwt dat met verklaringen van zorgverleners bij wie zij onder behandeling is en met een verklaring van de directeur van de school van haar kinderen.

Vaststaat dat vanaf augustus 2018 een Poolse man en vrouw enkele maanden in de woning hebben gewoond. De man woonde er volgens de aan [eiser] verstrekte verklaringen vanaf 6 augustus en de vrouw vanaf 20 augustus 2018. Vaststaat ook dat daarvoor geen toestemming is gevraagd aan of verleend door [eiser] , terwijl dat volgens het hiervoor geciteerde artikel 7.5 van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst wel moet. Dat geldt volgens die bepaling zowel voor onderverhuur als voor het enkel aan derden “in gebruik geven”. [gedaagde sub 1] heeft in zoverre derhalve in strijd gehandeld met voormelde bepaling door zonder toestemming van [eiser] de woning, of in elk geval een deel daarvan, in gebruik te geven aan de Poolse man en vrouw.

Op grond van deze overwegingen is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagde sub 1] door het zonder toestemming aan de Poolse man en vrouw in gebruik geven van (een deel van) de woning weliswaar in strijd heeft gehandeld met het bepaalde in artikel 7.5 van de algemene bepalingen, maar dat deze tekortkoming op zichzelf van geringe betekenis is en geen ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.

Dat is naar het oordeel van de kantonrechter anders voor wat betreft het zonder toestemming van [eiser] in gebruik geven van de woning aan [gedaagde sub 2] en haar kinderen vanaf november 2018. Immers, [gedaagde sub 1] was nu een gewaarschuwd man: [eiser] heeft hem in de brief van 20 september 2018 expliciet gewezen op de in die brief geciteerde artikelen 7.4 en 7.5 van de voorwaarden en op het verbod om de woning zonder toestemming onder te verhuren of in gebruik te geven. Hij kan zich dan ook ten aanzien van deze inwoning niet beroepen op de informatie op de website om zijn gedraging te rechtvaardigen.

Vaststaat dat op 28 augustus 2018 in de woning van [gedaagde sub 2] drugs zijn aangetroffen en dat [gedaagde sub 1] op die datum is aangehouden en sindsdien is gedetineerd. Begin november 2018 heeft [gedaagde sub 2] met haar kinderen haar intrek genomen in de woning aan de [adres 1] .

Uit de door [eiser] overgelegde producties 14 tot en met 17 blijkt dat:

• [eiser] bij brief van 20 september 2018 aan [gedaagde sub 2] heeft meegedeeld dat [eiser] bij het aantreffen van een handelshoeveelheid harddrugs en/of hennep aan de rechter ontbinding van de huurovereenkomst verzoekt en dat [gedaagde sub 2] een dergelijke procedure kan voorkomen door uiterlijk 5 oktober 2018 de huurovereenkomst voor haar woning aan de [adres 2] [huisnummer] op te zeggen;

• de gemeente [woonplaats 2] bij brief van 12 oktober 2018 aan [eiser] het voornemen bekend heeft gemaakt om door middel van een last onder bestuursdwang het pand [adres 2] [huisnummer] voor een periode van drie maanden te sluiten;

• [eiser] bij brief van 18 oktober 2018 [gedaagde sub 2] heeft geïnformeerd over het voornemen van de gemeente [woonplaats 2] om de woning vanaf 6 november 2018 voor een periode van 3 maanden te sluiten en heeft meegedeeld dat [eiser] in dat geval gebruik maakt van haar bevoegdheid om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden per 6 november 2018;

• [gedaagde sub 2] op 15 november 2018 een formulier “Huuropzegging i.v.m. drugs” heeft getekend en daarmee de huur van de woning aan de [adres 2] [huisnummer] per 20 november 2018 heeft opgezegd.

Daarvan uitgaande lijkt de conclusie van [eiser] , dat de verhuizing van [gedaagde sub 2] en haar kinderen naar de door [gedaagde sub 1] gehuurde woning is ingegeven door haar gedwongen vertrek uit de door haar gehuurde woning aan de [adres 2] , meer voor de hand te liggen, dan de verklaring van [gedaagde sub 1] dat [gedaagde sub 2] en hij toch weer een huishouden wilden gaan vormen, nog daargelaten of van het vormen van een huishouden kan worden gesproken in de situatie dat [gedaagde sub 1] vanwege zijn detentie feitelijk niet met [gedaagde sub 2] in de woning samenwoont. Wat daarvan ook zij, de kantonrechter neemt aan dat [gedaagde sub 1] van de verwikkelingen rond de door [gedaagde sub 2] gehuurde woning op de hoogte was. Hij kan ook geacht worden op de hoogte te zijn van artikel 7.7 van de op die huurovereenkomst toepasselijke bepaling, aangezien diezelfde bepaling ook op zijn eigen huurovereenkomst van toepassing is. [gedaagde sub 1] kon dus weten dat [eiser] , vanwege het feit dat drugs in haar woning waren aangetroffen, gerechtigd was aan [gedaagde sub 2] “gedurende een bepaalde termijn met een minimum van twee jaren geen woonruimte beschikbaar te stellen, noch medehuurderschap toe te kennen, noch toestemming tot inwoning te verlenen”.

De kantonrechter is op grond van vorenstaande overwegingen van oordeel dat [gedaagde sub 1] er niet te goeder trouw van kon uitgaan dat hij geen toestemming hoefde te vragen aan [eiser] om de door hem gehuurde woning in gebruik te geven aan [gedaagde sub 2] met haar kinderen. Immers, als het, zoals [gedaagde sub 1] stelt, zou zijn toegestaan dat zij in de gegeven situatie zonder toestemming van [eiser] de door [gedaagde sub 1] gehuurde woning kon gaan bewonen, zou daarmee het bepaalde in artikel 7.7 worden omzeild en zou de bevoegdheid van [eiser] om [gedaagde sub 2] gedurende minimaal twee jaar niet te huisvesten worden gefrustreerd. Bovendien was hij eerder gewaarschuwd dat in gebruik geven zonder toestemming een tekortkoming oplevert. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat [gedaagde sub 1] geacht moet worden te hebben begrepen dat hij zijn woning niet zonder toestemming van [eiser] in gebruik mocht geven aan [gedaagde sub 2] en haar kinderen en dat hij, door dat toch te doen, verwijtbaar tekortgeschoten is in de nakoming van zijn uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen. Daarop aangesproken door [eiser] is hij ook niet bereid geweest aan die tekortkoming een einde te maken. Deze tekortkoming wordt niet ongedaan gemaakt door het feit dat [gedaagden] op 6 mei 2019 getrouwd zijn.

[gedaagde sub 2] beroept zich erop dat de gevolgen van een eventuele ontbinding van de huurovereenkomst voor haar en haar kinderen zeer ernstig zouden zijn. [gedaagde sub 2] stelt voorts dat haar niets te verwijten valt en dat zij niets heeft misdaan: van de aanwezigheid van drugs in haar vorige woning was haar niets bekend en zij is daarvoor ook niet aansprakelijk. Zij stelt onder druk akkoord te zijn gegaan met de huuropzegging wegens drugs. Ook in de woning aan de [adres 1] stelt zij zich als goed huurster te hebben gedragen en op geen enkele manier tekortgeschoten te zijn.

Vooropgesteld wordt dat de ontbinding van de huurovereenkomst met [gedaagde sub 2] , die ontstaat na ontbinding van de huurovereenkomst met [gedaagde sub 1] , gebaseerd is op de tekortkomingen van [gedaagde sub 1] , niet op mogelijke tekortkomingen van [gedaagde sub 2] . In de onderhavige procedure is de bekendheid van [gedaagde sub 2] met de aanwezigheid van drugs in haar vorige woning geen onderwerp van geschil. Vaststaat echter dat [gedaagde sub 2] heeft getekend voor een huuropzegging wegens drugs. Zij moet geacht worden bekend te zijn met het hiervoor al genoemde artikel 7.7 van de algemene voorwaarden en te weten dat [eiser] bevoegd is haar in de gegeven omstandigheden gedurende minimaal twee jaar niet in aanmerking te brengen voor andere woonruimte. Zij wist bovendien op het moment dat zij de huur van de woning aan de [adres 2] opzegde, dat [eiser] de huurovereenkomst met [gedaagde sub 1] wenste te beëindigen en dat [eiser] niet akkoord was met haar verblijf in de woning aan de [adres 1] . Zij heeft derhalve een risico genomen. De tekortkomingen van [gedaagde sub 1] rechtvaardigen ontbinding van de huurovereenkomst en het feit dat [gedaagde sub 2] en haar kinderen daar mede de gevolgen van ondervinden is in de gegeven omstandigheden naar het oordeel van de kantonrechter geen aanleiding om van die ontbinding af te zien.

Op grond van vorenstaande overwegingen zullen ook de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst met [gedaagde sub 2] en tot ontruiming van de woning door [gedaagde sub 2] worden toegewezen.