Gerechtshof Den Haag 17-04-2018, ECLI:NL:GHDHA:2018:3111

[Vrouw TWEE] op basis van artikel 3:174 Burgerlijk Wetboek (hierna BW) te machtigen tot het te gelde maken van de gemeenschappelijke woning, alsmede haar te machtigen alles te mogen doen wat noodzakelijk is voor de verkoop van de woning; waarbij de woning via makelaarskantoor [volgt naam] , dan wel [volgt naam] , te koop aangeboden zal worden voor een in overleg met de makelaar vast te stellen verkoopprijs en waarbij een minimumverkoopprijs geldt van primair € 277.500,-, te vermeerderen met indexering “hoekwoningen [woonplaats] vanaf 12 november 2015”, of subsidiair de overeengekomen € 277.500,-, althans haar te machtigen alles te doen wat noodzakelijk is voor de verkoop van de woning, met de bepaling dat het vonnis in de plaats komt van de toestemming en/of wilsverklaring van [Vrouw EEN] op de bepaalde onderdelen conform het vonnis van de rechtbank als het gaat om de beslissingen 5.1.2 tot en met 5.1.6, waarbij [Vrouw TWEE] vordert te bepalen dat zal gelden dat [Vrouw EEN] bij gebreke van medewerking aan het bepaalde (5.1.2 tot en met 5.1.6) een dwangsom van € 500,- verbeurt voor iedere dag of een gedeelte daarvan dat zij in gebreke blijft aan dit vonnis te voldoen;

7. Tussen partijen zijn in hoger beroep de volgende punten in geschil: de wijze van verdeling van de gemeenschappelijke woning, de vergoedingsvordering ter zake de investeringen in de woning door elk van partijen, de door [Vrouw EEN] te betalen gebruiksvergoeding en de draagplicht voor elk van partijen voor de lasten van de woning. Tot slot heeft [Vrouw EEN] nog de afgifte van documenten gevorderd. Deze geschillen zullen achtereenvolgens worden besproken.

8. [Vrouw EEN] verzet zich tegen verkoop van de woning. Zij stelt dat zij in eerste aanleg en ook in hoger beroep heeft aangetoond dat zij in staat is de overname van de woning te financieren. Zij wenst toedeling van de woning.

9. [Vrouw TWEE] betwist dat [Vrouw EEN] in staat is de overname van de woning te financieren alsmede haar vergoedingsrecht uit te keren. Omdat [Vrouw EEN] tot op heden geweigerd heeft medewerking te verlenen aan de verkoop van de woning, vordert zij dat aan haar machtiging wordt verleend tot het te gelde maken van de woning, althans dat een dwangsom wordt verbonden aan de veroordeling van [Vrouw EEN] tot medewerking aan de verkoop.

10. Het hof overweegt als volgt. Door [Vrouw EEN] is niet aangetoond dat zij over de financiële middelen beschikt om de woning over te nemen en [Vrouw TWEE] uit de hoofdelijke aansprakelijkheid voor de hypotheekschuld te doen ontslaan. Haar mededeling dat een derde – kennelijk haar nieuwe partner - haar hierbij behulpzaam zou zijn, biedt geen enkele zekerheid. De wijze waarop deze nieuwe partner zou zorgdragen voor de financiering van de overname is niet geconcretiseerd. Daarbij komt dat [Vrouw EEN] in eerste aanleg nog heeft gesteld dat zij door de erfenis van haar moeder in staat zou zijn de woning over te nemen maar dat zij niet tijdig een bewijs daarvan kon overleggen. In hoger beroep speelt bij haar onderbouwing van haar stelling dat zij in staat is de woning over te nemen de erfenis van haar moeder geen rol meer, maar blijkt zij aangewezen op de hulp van een derde. Het hof is met de rechtbank van oordeel dat de woning moet worden verkocht.

11. Het hof stelt vast dat [Vrouw EEN] tot op heden geen medewerking aan de verkoop heeft gegeven. Daarom acht het hof het nu aangewezen een dwangsom te verbinden aan de veroordeling van [Vrouw EEN] tot het verlenen van haar medewerking aan de verkoop. De door [Vrouw TWEE] gevorderde machtiging tot te gelde maken is naar het oordeel van het hof in de huidige omstandigheden enerzijds te verstrekkend en anderzijds minder passend, nu [Vrouw EEN] in de woning verblijft en zij voor de verkoop haar volle medewerking dient te geven aan alle – ook feitelijke - handelingen die daarvoor vereist zijn. Deze vordering zal dus worden afgewezen. Het hof zal de dwangsom matigen en hieraan een maximum verbinden.

12. Partijen twisten nog over de minimum verkoopprijs, zoals vermeld in het bestreden vonnis. Als niet, dan wel onvoldoende gemotiveerd bestreden staat vast dat partijen ter zitting in eerste aanleg – voor het geval de verkoop van de woning zou worden gelast – zijn overeengekomen, dat deze ter verkoop zal worden aangeboden aan makelaarskantoor [volgt naam] . Partijen zijn daarbij verder overeengekomen dat [volgt naam] leidend zal zijn wat betreft de verkoopstrategie, waaronder het bepalen van de initiële vraagprijs en eventuele aanpassingen daaraan. Partijen zijn toen een minimale verkoopprijs overeengekomen van € 277.500,-. Mogelijk is de overeengekomen minimumprijs niet meer actueel; het is een feit van algemene bekendheid dat de woningprijzen de laatste jaren zijn gestegen. Naar het oordeel van het hof hebben partijen echter thans geen belang bij een nadere vaststelling door het hof van deze prijs: het is in het belang van partijen dat zij de best mogelijke prijs realiseren, terwijl zij zich ook verbonden hebben om het advies van de makelaar leidend te laten zijn. Bij de verkoop van de woning zal de waarde hiervan komen vast te staan.

13. Partijen vorderen over en weer vergoeding van door hen gedane investeringen bij de aanschaf van de gemeenschappelijke woning en de daarbij behorende tuin. Tussen partijen is – in hoger beroep – niet meer in debat dat een investering van de ene partij in het gemeenschappelijk goed, en daarmee in het aandeel van de andere partij, tot een vergoedingsaanspraak leidt, zodat het hof dit ook tot uitgangspunt zal nemen. De vijfde grief van [Vrouw TWEE] is gericht tegen de overweging van de rechtbank dat de vergoedingsrechten naar evenredigheid van de overwaarde van de woning bij levering dienen te worden voldaan. De rechtbank gaat uit van een vergoedingsrecht op de gemeenschap van woning, waarbij de vergoedingsaanspraak beperkt wordt door hetgeen uit de overwaarde kan worden voldaan. Naar het oordeel van het hof betreft een dergelijke vergoedingsvordering echter een vordering van de ene deelgenoot op de andere, waarbij volgens vaste jurisprudentie vergoeding van het nominale bedrag uitgangspunt is. Nu geen feiten en omstandigheden zijn gesteld die aanleiding geven tot afwijking van dit uitgangspunt moet de hoogte van de vergoedingsvordering van de ene partij op de ander worden vastgesteld, met inachtneming van deze nominale maatstaf, overeenkomstig het onder III subsidiair door [Vrouw TWEE] gevorderde.

14. Partijen strijden over de hoogte van de vergoedingsvorderingen.

[Vrouw EEN] voert ten aanzien van de geïnvesteerde bedragen door [Vrouw TWEE] aan dat deze niet tot het bedrag van € 94.077,98 in aanmerking kunnen worden genomen, aangezien uit het bouwdepot bedragen zijn teruggestort.

15. Met [Vrouw TWEE] constateert het hof dat deze bedragen zijn gestort op de en/of-rekening van partijen. Zoals door [Vrouw EEN] is erkend, werd deze rekening door hen beiden gevoed en werden daar vaste lasten, eten en andere gezamenlijke kosten van voldaan. De op deze rekening gestorte bedragen uit het bouwdepot zijn aan beide partijen ten goede gekomen. Dit brengt met zich dat de door [Vrouw TWEE] betaalde facturen van de aannemer wel als investeringen moeten worden aangemerkt: het betreffen geen voorschotten die uit het bouwdepot in haar privévermogen zijn teruggevloeid. Kosten voor een kastje van Leen Bakker, waarvan [Vrouw EEN] stelt dat deze ten onrechte zijn opgenomen, zijn door [Vrouw TWEE] niet meegenomen in haar opstelling en in het totaalbedrag. De rechtbank heeft het bedrag van de investeringen in de woning door [Vrouw TWEE] naar het oordeel van het hof juist vastgesteld.

16. De door de rechtbank vastgestelde investering door [Vrouw EEN] op een bedrag van € 17.797,15 is van beide zijden betwist: volgens [Vrouw TWEE] is de investering van [Vrouw TWEE] € 11.137,15, volgens [Vrouw EEN] € 29.675,31.

17. [Vrouw EEN] voert de volgende bedragen als investering op:

(zie afschriften) 553,51

contante bonnen plantencentra 179,64

meegenomen planten uit de vorige tuin 8.244,--

Totaal investering 29.675,31

18. De post onder a. is door [Vrouw TWEE] erkend. Ten aanzien van de post onder b. stelt [Vrouw TWEE] dat een bedrag van € 4.150,- in mindering moet worden gebracht op de factuur, omdat deze factuur deels betrekking heeft op het in oude staat brengen van de tuin van de voormalige (huur)woning van [Vrouw EEN] en op de aanleg/het onderhoud van de gemeentetuin, die partijen in bruikleen hadden. Voor de overige door [Vrouw EEN] opgevoerde posten betwist [Vrouw TWEE] een vergoeding aan [Vrouw EEN] schuldig te zijn op de grond dat deze niet zijn ingebracht, niet betaald zijn door [Vrouw EEN] , niet zijn onderbouwd met bewijsstukken, reeds zijn vergoed of niet voor vergoeding in aanmerking komen.

19. De post onder b. betreft een factuur van [volgt naam] van 9 februari 2014, gericht aan [Vrouw EEN] ) en [Vrouw TWEE] voor een bedrag van € 9.066,-, en vermeldt: laatste aanbetaling voor tuinaanleg. Vast staat dat deze factuur uit het privévermogen van [Vrouw EEN] is voldaan. [Vrouw TWEE] heeft haar stelling onderbouwd met een opgave van [volgt naam] (productie 7 bij memorie van antwoord) waaruit blijkt dat van het door hem totaal in rekening gebrachte bedrag van € 12.776,- een bedrag van € 1.600,- betrekking had op werkzaamheden aan de [volgt naam] (de voormalige huurwoning van [Vrouw EEN] ) en een bedrag van € 2.550,- op werkzaamheden en materialen voor de voortuin bij de woning van partijen. Deze voortuin is blijkens de overeenkomst van 24 december 2013 door de gemeente [volgt naam] aan partijen gezamenlijk in bruikleen gegeven, waarbij zij de verplichting zijn aangegaan deze tuin te onderhouden.

Het hof stelt voorop dat uit de factuur van 9 februari 2014 niet blijkt dat deze betrekking heeft op de werkzaamheden aan de tuin bij de voormalige huurwoning van [Vrouw EEN] en aan de voortuin van de woning aan de [adres] . Verder is het hof van oordeel dat de kosten van deze werkzaamheden als investering in de woning moeten worden beschouwd. Niet bestreden is immers dat een aanzienlijke hoeveelheid planten en materialen uit de tuin van de voormalige huurwoning van [Vrouw EEN] in de tuin van de woning van partijen is verwerkt. Kennelijk hebben zij besloten dat het de moeite loonde om kosten te maken om deze materialen en planten te kunnen hergebruiken voor hun gezamenlijke eigendom; het is dan niet redelijk de hiervoor gemaakte kosten alleen voor rekening van [Vrouw EEN] te laten komen. Ook ten aanzien van de voortuin geldt dat de hiervoor gemaakte kosten als kosten ten behoeve van de financiering van de woning kunnen worden aangemerkt: partijen zijn samen de bruikleenovereenkomst en daarmee de verplichting om voor onderhoud van dit stuk tuin te zorgen aangegaan, kennelijk met het oogmerk om het aanzien en woonplezier van hun woning te verbeteren. De betreffende factuur van [volgt naam] moet dus, zoals de rechtbank heeft gedaan, volledig bij de vergoedingsverplichting worden betrokken.

20. Ten aanzien van de overige posten overweegt het hof als volgt. De opstelling van de overige kosten van [Vrouw EEN] is onduidelijk; voor zover zij ter onderbouwing bonnen en afschriften heeft overgelegd heeft zij deze niet op overzichtelijke wijze gerelateerd aan de door haar opgevoerde bedragen. Zij kan voor de onderbouwing niet volstaan met het verwijzen naar bonnen en afschriften en daarbij het aan het hof overlaten om de stukken bij de posten te zoeken. Verschillende posten zijn dubbel opgevoerd. Bovendien is ten aanzien van verschillende posten door [Vrouw TWEE] betwist dat deze uit privé-vermogen van [Vrouw EEN] zijn voldaan. Verder geldt ten aanzien van de tuinaanleg bij de woning dat kosten van financiering voor deze aanleg wél maar gemaakte kosten voor het verdere onderhoud van de tuin níet als investering in de gemeenschappelijke eigendom voor vergoeding in aanmerking komen. Voor zover [Vrouw EEN] ten behoeve van het onderhoud van de woning en tuin meer kosten voldaan heeft dan waartoe zij op grond van artikel 3 :172 BW gehouden zou zijn, heeft zij mogelijk een regresrecht op [Vrouw TWEE] . Nu zoals hiervoor is overwogen een toereikende onderbouwing ontbreekt is een vordering op deze grondslag evenmin toewijsbaar. Het hof is van oordeel dat slechts vast staat dat [Vrouw EEN] een investering heeft gedaan in de woning door materialen en planten uit haar voormalige woning ter beschikking te stellen voor de aanleg van de tuin van de gezamenlijke woning. Bij gebreke van nadere specifieke gegevens is de waarde van deze investering terecht door de rechtbank in redelijkheid begroot op € 2.500,-. In dit bedrag zijn de kosten van het laminaat opgenomen, dat [Vrouw EEN] daarnaast nog traptreden heeft meegenomen is door [Vrouw TWEE] betwist en niet vast komen te staan.

21. Het hof komt tot de slotsom dat de investeringen door van [Vrouw EEN] en [Vrouw TWEE] ten behoeve van de financiering van de woning door de rechtbank op juiste gronden zijn vastgesteld op € 17.797,15 respectievelijk € 94.077,98. Dit betekent dat [Vrouw TWEE] een vergoedingsaanspraak heeft op [Vrouw EEN] tot een bedrag van (€ 94.077,98 - € 17.797,15) : 2 = € 38.140,42. Deze vergoedingsverplichting voor [Vrouw EEN] is ontstaan op het tijdstip van betaling door [Vrouw TWEE] . Wettelijke rente is verschuldigd vanaf het tijdstip dat [Vrouw TWEE] aanspraak heeft gemaakt op de vergoeding, te weten bij dagvaarding van 13 mei 2015. Het bestreden vonnis moet worden vernietigd ten aanzien de door de rechtbank vastgestelde vergoedingsverplichting aan de zijde van [Vrouw EEN] .

De vordering is opeisbaar; partijen staan als medeëigenaren echter in een verhouding tot elkaar die wordt beheerst door de redelijkheid en billijkheid. Het hof is met de rechtbank van oordeel dat het redelijk is dat [Vrouw EEN] de aan [Vrouw TWEE] verschuldigde vergoeding betaalt na levering van de woning, wanneer zij over het haar toekomende aandeel in de overwaarde kan beschikken. De vergoedingsvordering van [Vrouw TWEE] is immers een vordering op het privévermogen van [Vrouw EEN] , terwijl de overwaarde van de woning na verkoop (koopsom verminderd met aflossing hypothecaire geldlening en kosten verkoop) bij helfte tussen partijen moet worden gedeeld.

22. [Vrouw EEN] vordert in hoger beroep primair [Vrouw TWEE] te veroordelen tot voldoening van haar aandeel in de zakelijke en gebruikerslasten van de woning.

23. [Vrouw TWEE] heeft zich verzet tegen deze vordering en aangevoerd dat dit een nieuwe eis is, terwijl [Vrouw EEN] niet heeft gegriefd tegen het oordeel van de rechtbank dat [Vrouw EEN] de woonlasten moet voldoen.

24. Het hof stelt vast dat de aan de woning verbonden lasten in eerste aanleg onderwerp van debat zijn geweest, in die zin dat partijen ter zitting in eerste aanleg het erover eens waren dat de feitelijke situatie die zich toen voordeed en er op neer kwam dat [Vrouw EEN] alle lasten van de woning voor haar rekening nam, moest worden voortgezet totdat de woning zou zijn verkocht of overgedragen aan [Vrouw EEN] . Dit is in het dictum van het bestreden vonnis opgenomen. Uit de toelichting bij de vierde grief van [Vrouw EEN] blijkt dat zij bezwaar maakt tegen de beslissing van de rechtbank, in die zin dat zij het niet redelijk vindt ten laste van haar een gebruiksvergoeding vast te stellen terwijl zij alle vaste lasten van de woning voor haar rekening neemt. In lijn hiermee is het door haar geformuleerde petitum, waarbij zij primair een aandeel in de lasten van de woning van [Vrouw TWEE] vordert en subsidiair de nihilstelling van de gebruiksvergoeding. Tussen partijen was in eerste aanleg en is in hoger beroep nog steeds in geschil of, en zo ja tot wel bedrag, [Vrouw TWEE] gehouden is een gebruiksvergoeding aan [Vrouw EEN] te voldoen.

25. Het hof is van oordeel dat de vordering van [Vrouw EEN] met betrekking tot de lasten van de woning geen nieuwe eis is, maar een wijziging die samenhangt met de afwikkeling van de gemeenschappelijke eigendom en de gebruiksvergoeding. Uit de toelichting bij de vierde grief wordt voldoende duidelijk wat het bezwaar van [Vrouw EEN] tegen het oordeel van de rechtbank is. [Vrouw TWEE] is niet in haar verdediging geschaad en het hof acht de gewijzigde eis toelaatbaar.

26. Het hof ziet geen gronden om partijen niet te houden aan hun afspraak dat [Vrouw EEN] alle lasten van de woning voor haar rekening zal nemen totdat de woning is verkocht. Met uitzondering van een enkele post, die tussen partijen in geschil is, komt [Vrouw EEN] deze afspraak ook na. Zij heeft – onbestreden – gesteld dat de hypotheekschuld inmiddels € 195.000 bedraagt, zodat de door haar betaalde lasten kennelijk ook aflossingen op de hypothecaire lening omvatten. Bij de afwikkeling van de overdracht van de woning komen deze aflossingen ook [Vrouw TWEE] ten goede, in die zin dat de waarde van de woning en de hoogte van de hypothecaire leningen op dat tijdstip – het tijdstip van verdeling - bepalend zullen zijn voor de overwaarde. Het hof acht het daarom niet redelijk ten laste van [Vrouw EEN] nog een gebruiksvergoeding vast te stellen. Het hof neemt daarbij tevens in aanmerking dat [Vrouw EEN] wettelijke rente over de vergoedingsverplichting aan [Vrouw TWEE] verschuldigd is. Het bestreden vonnis zal op dit punt worden vernietigd.

27. Met de rechtbank is het hof van oordeel dat een grondslag voor de door [Vrouw EEN] gevorderde afgifte van de originele akten met betrekking tot de woning ontbreekt. Het vonnis moet op dit onderdeel worden bekrachtigd.

28. Nu de geschillen verband houden met de voormalige relatie tussen partijen acht het hof het redelijk de kosten van het hoger beroep, zoals ook de kosten in eerste aanleg, tussen partijen te compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.